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房地合一稅 一分鐘搞懂

2015-06-06 00:06:22 經濟日報 本報綜合報導

房地合一稅制5日三讀,明年賣屋、賣地適用新制的自然人,一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月,和個人綜合所得稅合併申報;房地合一新制採分離課稅,所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

你要知道的四件事

節稅機會在哪裡?

新舊制怎麼稅?

2016年1月1日起出售房屋、土地,視其取得時點適用新、舊制。

 

案例比較

假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元,出售價2,000萬元。

國庫是贏家嗎?

各國房產利得稅

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全台房市量價變化

 

 
 
 
房地合一稅三讀 專家:價跌量縮

張禹宣 2015/06/07 18:55 點閱 1730 次

房地合一稅終於拍板定案,未來成效仍待觀察。(Photo by 維基百科)

房地合一稅終於拍板定案,未來成效仍待觀察。(Photo by 維基百科)

【台灣醒報記者張禹宣綜合報導】房地合一稅5日三讀通過,持有房地未滿一年售出稅率高達45%!德明財經科大教授花敬群表示, 45%稅率將有效排除短線投機,民眾銷售103年前取得的房子獲利將不需繳交45%稅率,至於趁機購買新屋則不妨稍等來年再出手。對房地合一稅相較奢侈稅是「變相減稅」刺激市場的說法,淡大產經教授莊孟翰認為,「要從基本需求面來客觀看待,課稅較奢侈稅低,並不代表景氣好轉。」

【未滿一年售出稅45%】
房地合一課稅明年上路後,持有未滿一年售出,稅率45%;

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《傳產》管制趨嚴,Q1全台農地成交額大衰退

2015年05月26日 16:47

【時報記者郭鴻慧台北報導】

今年2月開始,宜蘭縣、農委會紛紛祭出農舍興建、移轉等相關新規定,已讓買盤出現觀望。根據內政部實價登錄資料統計,今年第一季全台農地成交件數較去年同期衰退37.2%,而總成交金額更大幅滑落52.2%,市場明顯轉冷。

比較永慶房仲網今年1-4月與103年同期釋出物件量也發現,相較於全台住宅的年增7%,以及辦公與店面釋出分別減少了3%、1%,農地反而爆量釋出,年增率高達70%,遠遠超過其他各類產品。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,如果未來開發趨嚴、轉售困難的雙重限制定案,將使農地求售無門,投資風險增高。大量地主求售,但買方觀望的現象,產生農地供需失調的特殊問題,恐將加速價格修正。

統計實價登錄資料顯示,全台農地成交件數從去年第一季的8071件,減少到今年第一季的5068件,共衰退37.2%,跟去年第四季相比,更少了46.8%;總成交金額也從去年第一季的 599.6億元,縮減到今年第一季的286.4億元,年減52.2%,更較上季減少56.3%,從件數及總金額來看,表示今年第一季的農地市場已經出現翻轉。

農委會為杜絕非真正農民資格的買方炒作農地,預計最快5月底預告,6月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」,未來農舍的起造人和購買農舍的承受人,必須是農民,真正落實農地農用,

在6月底之後若真田園退休族想購買農地,必須有下列其中之一的資格;

一、農保。

二、第三類健保。

三、提交經營的實際從農計畫。

黃舒衛提醒,農地非農有的市場開發、轉售的想像將逐漸消除。目前市場的游資仍多、利率偏低,資金前一波轉進東部、農地,在管制條件翻轉之後,重回都會區精華區布局,尋求長期保值、抗跌的需求會再浮現。


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買房前先淋冰桶 達人教你購屋五問

2015年02月20日 15:55

盧宏奇/整理報導買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

媒體都說房市進入冷淡期,為何都沒跌的fu?房產達人Sway直言,媒體讓你看到的,有7、8 成是改寫建商與房仲發出的廣告稿,剩下2、3成雖然內容寫跌價,但多會補充「下跌有限」;但偏偏你想看的是「全面大跌打7折」,自然不必奢望媒體哪天會報導「最低點囉,可以入場!」

曾任職房地產界、媒體界,被網友、媒體譽為「黑心大神」的Sway表示,在房地產業界工作,最精彩及最慘的,就是看盡房市起伏。常有人問他甚麼時候可以買房?或是現在買房會不會漲?他反問,不如問問自己「甚麼時候可以存到錢」、「要花多少時間通勤」等問題,才能對症下藥。

一問:何時才是買屋時機?

Sway 舉自己為例,有自住需求,並已準備好自備款及房貸,這就是買屋時機。但為何當初不等金融海嘯災情蔓延,乾脆淹沒了之後再買?他說,就算沒有金融海嘯,房價持續攀高,還是會買屋,因為就是有實際的居住需求。「這個千挑萬選的小窩,雖只有80分等級,但絕對能滿足我未來5年的需求。」

二問:你買這間房子要做啥?

大多數被詢問想買房子做甚麼用途的人,標準答案都是「我可能自己住,但價格好就會賣掉」,Sway指出,這句回答根本就很矛盾。如果決定自己住,地點選好後,就可以思索格局與衡量價位,如果要轉手賣掉則另當別論。

三問:地點!地點!地點!不是地段,地段,地段?

過去有大亨說,買房子的要訣就只有3個:地點、地點、地點,Sway說,現在當然還是如此,如果有建商或房仲說甚麼青山綠水帶財旺運,那些都是銷售的話術。而買屋自住首重「地點」,這與「地段」是兩種邏輯,例如,市中心的舊屋就優於郊區的新屋。

四問:5種好買不好賣的房子?

Sway表示,包括含車位小套房、遙遠新市鎮、「太輕鬆」自備款案型、未來「將有」利多房、投資客大樓等5個類型的房子,自住客最好不要買,就算投資客也得再三考慮,因為這些特別為房貸限制量身訂做,或是投資客特別喜歡炒作的房子,買了之後麻煩恐怕會接踵而來。

五問:買1樓?2樓?頂樓?

Sway 表示,選樓層,是有學問的。例如,1樓要特別考慮通風及採光問題,所以必須注意座向並小心排水問題;至於排水通暢與否,也是需注意之處。2樓則需小心地震與糞管,而頂樓要注意屋頂裂縫是否會漏水。其他高樓層也要注意中繼水箱,以免三更半夜發出怪聲音。

(文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市!Sway誠實帶看日記》)


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簽帶看約 拒售判賠28萬

2015年01月18日

地主堅稱沒委賣 房仲求償「居間報酬」

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房仲店數暴增44% 4年來僅6成有賺

2015年01月15日

【于靜芳╱台北報導】房市不佳,但房仲店愈開愈多。據內政部統計,去年全台有4923間房仲店,4年來增加1504間、近4.4成,以桃園市增107.6%最多,台中、新北市也突破千家。不過近年交易量縮,仲介公會估未來2年可能倒閉750間房仲店。

景氣差,房仲店成交數量少,房仲只能賣力介紹物件求生存。資料照片

根據內政部不動產經紀業資訊系統統計,去年全台房仲店數共4923間,較2011年3419間增加43.9%。
中華民國仲介公會理事長林正雄分析,因房仲門檻、成本皆不高,所以投入店數愈來愈多,但房仲店僅6成賺錢,其他業績持平,預估房地合一稅上路後,未來2年至少1成房仲店關閉或轉業。

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收租型建案夯 月銷5成

2015年01月08日

稱5年後加價買回 3.5%報酬「考慮風險」

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全國不動產董事長葉春智(左2)及總經理石吉平(左1)認為東京不動產交易透明,是投資人分散風險的好去處!(圖╱全國不動產提供)

【廣編特輯】

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無殼族四處搬 4口擠1房

2014年09月29日

Initial Image

【洪安怡╱台北報導】25年前,無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議高房價,25年過去了,房價不降反升,新一代的無殼蝸牛組成「巢運」,本周六夜宿仁愛路表達訴求。賴岳炫、Peter、林華嫆向《蘋果》訴說他們買不起房的現況、與對政策的期望,這3位台灣年輕人本周六都要上街頭。

賴岳炫一家4口窩在同個空間生活,榻榻米席地而坐而眠。范厚民攝

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房市管控 央行:已見效

21特定區貸款成數降至57% 利率突破2%

2014年09月23日

央行報告指出,打房已具成效,豪宅貸款成數降至5成1。范厚民攝

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學者批︰航空城變質 最大農地炒作案

 

2014-09-19

大園鄉有錢途 交易最搶手

〔記者徐義平/台北報導〕房仲業統計實價網資訊,去年全國農地交易金額超過兩千億元,較前年倍增;而桃園奪下農地交易金額、面積最大的雙冠王,交易金額占全國四成,交易面積廣達一八三.八萬坪、超過六十甲,幾乎等於四個信義計畫區面積。

學者痛批,航空城號稱是台灣史上最大區段徵收案,早已變質為最大農地炒作案。

  • 航空城土地內,到處都是仲介公司土地廣告。(記者謝武雄攝)

    航空城土地內,到處都是仲介公司土地廣告。(記者謝武雄攝)

桃園航空城計畫範圍約四六○○公頃(約一三九一.五萬坪),採區段徵收方式開發約三一○○公頃,被稱為史上最大區段徵收案;特定區計畫案修正案今年七月底通過,但早在三年前,該計畫案所在的農地就已炒翻天。

信義房屋統計實價網農地交易資料,去年全國農地交易金額超過兩千億元,光桃園縣就占了四成最高,金額達八二九.一億元,面積一八三.八萬坪。

去年農地交易最熱的鄉鎮市區前四名,也都由桃園縣包辦,依序是大園鄉、蘆竹鄉、中壢市與桃園市;其中,大園鄉正是桃園航空城所在地,去年農地交易金額高達一八七.六億元.交易面積約二十八萬坪。

桃園農地均價 3年飆1.12倍

另據實價網資訊,前年桃園縣農地每坪均價約三.一五萬元,去年飆漲到四.五一萬元,今年每坪均價更上漲到六.六九萬元;短短三年,農地飆漲幅度高達一.一二倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,桃園航空城計畫尚未發布時,周邊農地每坪頂多三千到五千元;如今飆漲到近七萬元,均是看好區段徵收後,土地變更產生的增值效益。

稅改放過農地 投資客得利

德明財經科技大學副教授花敬群痛批,航空城還見不到影子,卻變質為全國最大農地炒作區域;若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易,對農地投資客不僅將缺乏嚇阻效果,也無法達到量能課稅、公平正義的目的。

住商不動產企研室主任徐佳馨也建議,政策設計應朝向照顧長期持有、嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

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房地合一後年上路 奢侈稅停徵

2014/09/11

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

府院拍板確立明(2015)年力推房產合一實價課稅制,最快2016年實施。屆時,不動產特種貨物及勞務稅(奢侈稅)將會同步停徵。

房地資本利得確定將分開計稅,稅率最高可能達45%,但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠;為減少頻繁買賣,持有期長達十至20年以上的房產,也將可打折課稅,藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出,府院高度支持改革房產稅制,並以「不影響經濟發展,但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標,將明年訂為房產稅制革新年,預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則,房產交易利得將採雙軌課稅制,即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得,在課徵所得稅時,可以扣除土地持有期間的漲價數額,再以餘額課徵所得稅,免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」,但仍需合併在一張申報書中報稅。

分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」,稅率最高可能達45%,但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時,為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象,針對持有年限較長的房產,訂有減徵優惠。

初步決定,持有年限在十年至20年間,及20年以上的不動產,將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高,減徵率最高九成以上。

名下僅有一屋的家庭,出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。

不過,並非所有自用住宅都可以無條件免稅,財政部傾向另設排富門檻,房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅,即使符合一屋條件,也不在免稅之列。

財政部預定年底提出修法案,明(2015)年展開立法工程,預估最快後年實施,2017年5月申報2016年的售屋所得時,不論取得年度為何,新法施行後出售房產者,即需按實價課稅。

圖/經濟日報提供

全文網址: 房地合一後年上路 奢侈稅停徵 | 房產稅務 | 房貸天地 | udn房市情報 http://house.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=312163#ixzz3CxUKE1yw
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房地合一 將從輕課稅

【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

2014.08.20 04:46 am

財政部預定年底提出房地合一制所得稅改革法案,將納入自用住宅與長期持有房產者租稅優惠,現有土地增值稅的各項減徵優惠,也將一併「移轉」由所得稅上繼續扣抵,房地合一制傾向朝「從輕課稅」設計。

圖/經濟日報提供

財政部長張盛和昨(19)日指出,在7、8月召開兩場「建制不動產交易所得稅制」座談會後,學界與業界已達成四大共識,包括:房地利得應合一課稅、自用住宅給予減免、出售長期持有不動產應提供減徵獎勵,以及土地繳納的土地增值稅需完全消除重複課稅。

張盛和表示,財政部將研擬房地合一、實價課稅的修法案,預計年底完成所得稅法部分條文修正草案送交行政院,最遲於明年上半年開議的立法院會審議。財政部估計,若修法工程順利,明年房產交易即可能落實實價課稅。

財政部昨天召開第二場房地合一課稅座談會,會後張盛和表示,除了房仲業外,業界均支持房地合一課稅,不動產代銷業者甚至表示「愈快實施愈好,以免外界觀望」。

張盛和還指出,業界提出兩點建議,財政部都「聽進去了」,包括原本已形同被否決的房地合一分離課稅,業者認為房產獲利是數年累積的所得,合併在一個年度累進課徵所得稅,有變相懲罰的用意,因而主張分離課稅;張盛和表示,會在修法時納入考慮。房地合一若採合併課稅,累進稅率最高可達45%;分離課稅多數為單一稅率,且較累進稅率低。

另外,土增稅現有包括長期持有減稅優惠、自用住宅一生一次從低按10%課稅的優惠,張盛和也保證,不會因為實施房地合一制「吐出來」改課所得稅。

他說,財政部將設計如「視同稅額扣抵」等減免「還魂條款」,將土增稅實際減徵的稅捐,視同已繳納,享有扣減所得稅的抵稅權。

財政部將同步檢討奢侈稅,張盛和昨日重申,若房地合一課徵所得稅時,房市平穩、炒風不再,「奢侈稅就可退場」。

不過,座談會與會人士對奢侈稅配套退場的態度不一。學界看法兩極,部分支持退場,房改盟與社會住宅推動聯盟等社會團體反對廢稅;建商、房仲等業者,則一面倒支持奢侈稅應儘速廢稅。

【2014/08/20 經濟日報】

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林榮三么子 輕判4月
2014年08月15日 04:10

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稅改玩半套「惡化房市」

2014年08月17日

 

民團明搶先座談 籲提高囤房稅基
【潘姿羽╱台北報導】

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囤屋稅大清查 限60天回覆

2014/08/14

【聯合報╱記者沈婉玉/台北報導】

近十四萬多屋族注意了,為課徵「囤房稅」,國稅局近期已寄出六十萬分自住房屋調查的「輔導通知」,收到通知的民眾需在六十天內回覆,選定三戶房屋適用百分之一點二的自住稅率,否則將一律被視為非自住,課徵百分之一點五至百分之三點六的房屋稅。

代表實現部分居住正義的房屋稅條例修正後,今年七月起,非自住房屋稅率為百分之一點五至百分之三點六,較自住房屋高,從明年五月課徵房屋稅開始適用。

為讓十三點八萬擁有四房以上的多屋族了解新法令,國稅局已寄出輔導通知,讓多屋族勾選名下哪三戶房屋適用優惠稅率。估計有十三點八萬多屋族將加稅,稅收至少可增加二億元。

持有超過三戶的多屋族收到輔導通知後,在六十天內,要勾選自己、配偶及未成年子女名下哪三戶為可享優惠稅率的自住屋,向地方稽徵機關提出申請。如果想法改變,明年繳稅前都可重新申請。

全家持有三戶以下的屋主,則不會收到通知,稽徵機關都會以自住來認定。除非有出租或無居住使用,房屋稅稅率可維持現狀,享有優惠稅率。

賦稅署官員表示,只要設有戶籍或曾居住過,就會認定為自住使用,認定相當寬鬆。舉例來說,多屋族名下某間房子僅給居住在國外的父母偶爾回台居住使用,平日閒置,但只要在勾選的三戶內,也可算是自住使用,享優惠稅率。

官員指出,在「居住使用」的認定上,是否偷偷出租或無居住事實,稽徵機關實務上會用戶籍來認定,只要遷入本人、配偶或直系親屬的戶籍,就不會被認定為非自住房屋。但即使沒遷入戶籍,也可舉證有實際居住使用,享自住稅率。

賦稅署官員說,各縣市雖尚未訂出適用稅率,但初步了解,除台北市、新北市、宜蘭縣及桃園市可能會調高一些外,其他縣市都將採百分之一點五的稅率下限。

圖/聯合報提供

全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 囤屋稅大清查 限60天回覆 http://house.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=311339#ixzz3AJurW4hc
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氣爆陰影!瓦斯儲氣槽躍升住宅嫌惡設施第2名

鉅亨網記者許庭瑜 台北2014/08/05 星期二 18:31 [引用]

高雄氣爆事件引起民眾對於居家安全的擔憂,更加深民眾對嫌惡設施的不安全感,特別是有公共安全之虞的嫌惡設施。台灣房屋近期針對住宅嫌惡的設施進行電話訪問,發現「加油站、瓦斯儲氣槽」因為受到高雄氣爆事件影響,從2011年調查的第9名,大幅躍升至第2名,僅次於「殯儀館、公墓」。

除了殯儀館、瓦斯儲氣槽外,第三名是「高壓電塔、變電箱」。而「垃圾場、資源回收場、焚化爐」及「機場」分居第四、第五名。

短期事件影響大 機場排名也提升

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析,除了殯儀館和公墓是屬於中國人風水的忌諱外,前5名都和公安或對健康有疑慮,其中機場也從第7名爬升到第5名,顯見澎湖空難撞毀民宅,也引起大家對機場周邊住宅安全的擔憂。

台灣房屋智庫統計台北萬芳、內湖儲氣槽和桃園龜山鄉煉油廠周邊行情,萬芳儲氣槽位在萬美街二段,內政部實價登錄成交資料顯示該路段行情33萬,與文山區均價44.5萬,價差高達26%。而內湖成功路二段成交單價48萬,也比區域均價52.6萬,差了8.7%。

住儲油槽附近須提高警覺 並買物產保險為佳

張旭嵐建議,基於公安考量,絕大部分的煉油廠或儲油槽都會設在比較偏遠的郊區,因此周邊住宅本身就不討喜,而民眾購屋時,除對有涉及公共危險之虞的嫌惡設施要特別留心,對於居家生活安全也要提高警覺,尤其施工時挖破地下管線的新聞也時有所聞,建議民眾若聞到瓦斯異味時,可以「關閉瓦斯→熄滅火源→打開窗戶→不用電器」緊急SOP處理,同時立即疏散逃生自保。

張旭嵐提醒,一般民眾較不重視投保產物保險,除非因向銀行貸款,在銀行的要求下才會投保住宅火險及地震險,目前僅約3成民眾有主動投保地震含住宅火險,建議民眾就算已經清償銀行貸款,仍要為住宅購買全額保險,對自身財產較有保障。

為了解高雄氣爆是否影響國人選屋習慣,因此台灣房屋於8/2-8/4進行電話訪查,有效份數為1218份,每人可複選勾選五項。

房屋嫌惡設施


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房市反轉 北高齊跌價5% 台中新北持穩

2014年08月01日

第2季北市新屋銷售率大跌3成,圖為地上權建案「華固新天地」,是近期銷售表現較佳個案。資料照片

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買不起 6成首購族靠爸

總價500萬套房夯 房貸勿逾1/3薪

2014年07月30日

 

 

【洪安怡、實習記者楊寶玲╱台北報導】房價居高不下,年輕首購族望屋興嘆,沒有富爸媽買房大不易。房仲最新調查首購族群的購屋金流發現,近6成買方購屋資金來自家人資助,且資助金額約達2成,預計進場的首購族群中,也有3.5成希望父母提供金援,白手起家的情況似乎已難復見。

 

首購族購屋總價分布

台灣房屋智庫網路調查「首購族購屋術」發現,高達55.94%首購族購屋資金來自父母家人資助,25.42%由自己購買,18.64%和配偶合購,台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,由父母資助購屋的首購族中,資助金額約佔總價的2成,約略符合家人幫忙出資頭期款的情形。

 

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施工害塌3次 22戶驚恐疏散

2014年07月21日

 

 

高市自強三路因施工不慎,造成八個月內3度塌陷,187巷昨再傳出路面已傾斜。林聰勝攝

【周昭平╱高雄報導】八個月內塌三次!高市漢神商圈附近一處大樓工地,繼去年十一月和上月兩度因施工造成路面塌陷後,昨傍晚又因地基掏空導致工地旁整排透天厝出現傾斜、牆壁和樑柱嚴重龜裂、地板呈現波浪狀,警方緊急撤離周邊二十二戶、近百居民,由建商安排旅館暫時安置。因該工地現仍在停工狀態,市府工務局懷疑跟先前連續壁工程疏失有關,會要求建商負責到底。

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月拆65違建 台中績效差

2014年07月18日

【潘姿羽╱台北報導】營建署日前公布去年全台違建業務考核評比,台中、台南是6都中分數最低。從今年5月違建拆除總數來看,雙北市、高雄市均達數百件,台中、台南只有2位數,進度落後。營建署表示,中央已著手修《建築法》,違建將處連續罰鍰,去年已將草案送審立法院。
營建署公布去年6都的考核評比,北市獲特優、新北和高市甲等、桃縣乙等、中市丁等,台南則是戊等,今年5月的違建處理月報,台北市當月拆除總數418件、新北市729件,高雄市也有770件,台中和台南分別只有65、88件。

修法可罰50萬元

台南市工務局使用管理科股長吳兆民表示,雙北市、高雄市都有處理違建的專責單位,台南僅設1個科,僅3承辦員,且上述地區建物以大樓居多,台南仍是平房為主,違建比例高。也有地方政府官員抱怨,人力不足,民眾都會抱著不會那麼快拆到自家的心態。

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