建商與地主合建房屋如何分配
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市場上合建分為三大類:

第一種 合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋,即甲建商與乙地主合建,雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有,雙方各自擁有分配之房屋,故建商與地主雙方有(交換)的性質,即地主以土地交換建商興建之房屋。
合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層:
立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物,每一層有A、B二戶,建商分得A1F至A12F,地主分得B1F至B12F,此分法即為立體分法,一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法:
水平分法為上例中1F至6F為地主所有,7F至12F為建商所有,若建築位於商業氣息濃厚之區域,店面價值高,則地主會爭取1F往上分,實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋,因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法:
此法亦為立體分法之一種,為較大土地面積的建案,故可規劃數棟建物,此法為地主與建商興建A、B、C棟建物,地主分A、B二棟建物,建商分C棟建物,分棟分法在實務上爭議較小,因各自管理各自建物,例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上,合建分屋的建物在簽約時,賣方均為同一人(建商或地主)。
第二種 合建分售

合建分售為地主出售土地,建商出售房屋,兩者有合夥性質,每一戶的土地出賣人皆為地主,房屋出賣人皆為建商,亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書;跟建商簽訂房屋預定買賣契約書,故土地之賣方與房屋之賣方不同,此種建物即為合建分售。

第三種 合建分成
合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後,兩者共同售屋給消費者,在簽約時賣方為建商及地主二人,消費者在支付價金時須同時按照期款,並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬,簽約金一百萬,建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十,故購屋者須將簽約金一百萬,分給建商四十萬,地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式,原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價,兩者較不易產生共識,且在稅務上也較無節稅的空間。


小結:
三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多,因地主較有節稅空間,可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。

作者小檔案:林宏澔
學歷:財務金融博士研究 企管碩士
現職:東吳大學企業管理學系教師
創世紀國際不動產管理顧問公司總經理

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建商假合建避稅,一旦查獲連補帶罰

【經濟日報╱記者宋健生/台中報導】2010.09.22

營建業建設公司經常借用人頭購地,再行合建分售來規避稅賦的作法,已引起稅捐稽徵機關高度注意,國稅局表示,未來將不定期抽查有無假合建情事,一旦查獲,除補稅外,還得受罰。

財政部台灣省中區國稅局最近針對不動產鉅額增減的「甲君」進行查核,結果發現其歷年來的所得及財產微薄,卻有能力於93及94年間購入多筆土地,再與A建設公司以合建分售方式興建房屋出售。

經調閱其銀行往來資料,發現其購地的資金來源,多由A公司轉帳,或自該公司負責人「乙君」的帳戶以小額現金提領,再存入「甲君」帳戶支應。

另依合建分售契約,「甲君」應向A公司收取保證金,但該公司並無實際支付事實;且該建案房地出售後,「甲君」應收取土地款,除部分輾轉流向「乙君」帳戶,其餘暫存該公司帳戶,等到另購置新建地推案時,再陸續匯還「甲君」支付土地款。

國稅局研判,「甲君」為該建設公司所安排的人頭地主,此建案實際為「自地自建」模式。

經查核結果,該公司負責人「乙君」也承認,「甲君」的角色僅止於購地時出面簽約,實際購地付款均由A建設公司支付。

國稅局於是依自地自建模式,將土地收入併入該公司營業收入,再依營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法,計算土地免稅所得後,重核A建設公司各年度應納的營利事業所得稅。

國稅局最後對於建商漏報未分配盈餘部分,除加徵10%營利事業所得稅外,並處以罰鍰,合計補稅及罰鍰金額逾千萬元。

國稅局指出,依所得稅法第4條第1項第16款規定,個人及營利事業出售土地雖免納所得稅,但營利事業仍須就出售土地的所得,計入當期損益分派盈餘,否則應加徵10%營利事業所得稅額。

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假合建避稅/業界反彈 質疑適法性

國稅局要查建商以人頭購地,再合建分售是否逃漏稅,引發營建業反彈,業者強調,土地交易依法是免所得稅的,現行法令未修改前,國稅局要查稅的作法,適法性有待斟酌。

台中市建築開發公會理事長張麗莉表示,公會近期不排除與國稅局等相關單位面對面溝通,爭取更為彈性的認定空間。

她也呼籲建築業界,在帳務流程、資金流向等方面,應儘可能周延與透明化,避免不必要困擾。

國稅局針對建商合建分售要查稅,部分業者頗不以為然,業者說,現行土地法規定,土地交易只須繳交土地增值稅,無須繳交所得稅。

現行法令未修訂前提下,國稅局卻自行片面認定,將地主購地合建視為營業行為,其適法性有待斟酌。

據瞭解,去年中部地區就有一家建商,因此被國稅局裁罰及補稅數千萬元,引起業界一片譁然。

業者說,建商與所謂的地主合建分售的模式,業界存在已久,也是許多公司節稅措施之一,但這一切都合法。

不過,國稅局表示,許多建商為了避稅,利用股東擔任人頭購地,變成合建對象,正因為股東在土地獲利上免報稅,導致建商刻意拉高土地作價,而壓低房屋作價,兩者間的獲利與稅賦差距,就為逃漏稅提供極大的操作空間。

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合建分售 -貸款資金撥轉地主之入帳

建設公司與地主合建蓋房子,方式採合建分售。

地主於94年為購買土地已向銀行借款(土融20,000萬),目前建設公司向銀行辦理貸款(土建融一起辦:土融30,000萬、建融7,000萬),以增貸名義貸款,貸款人為建設公司,擔保人為地主。貸款核定下來後須先將地主於94年借的土融20,000萬先償還,其餘款再撥入建設公司。

<問題>

建設公司向銀行辦理貸款(貸款人為建設公司,擔保人為地主),待銀行將貸款核定下來後,直接償還地主20,000萬(即表示用建設公司的錢償還)。請問應該用什麼名義入帳?

目前想到的是:建設公司須撥還給地主的客戶代收土地款,但約只有10,000萬,但另10,000萬須用什麼名義?

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合建分售是地主出售土地而建商出售房屋,再由契約約定銷售收益之分配比例,分別與未來買方訂定買賣合約,因為個人賣地部分只有增值稅不會計入個人所得稅,所以只有公司賣屋的部分要開發票,也因此較為節稅。

此案例所牽涉之會計處理:此建築物為一棟預售屋,當與買方簽訂契約收到在建工程款時,借記:現金;貸記:代收款。

貸記代收款之原因為建商必須將土地之款項撥給地主(為一負債性質),等建商撥給地主土地款,再將代收款沖掉(清償負債)。

另外10,000萬則是借記:預付土地款,因為此金額為建商自行貸款而來,不是向客戶收取而來(沒有代收性質),待建商出售後再從客戶收取款目,並將預付土地款沖掉。

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