容積訂價 將設公式

  • 2013-03-04 01:16
  • 工商時報
  • 【記者于國欽/台北報導】

     內政部研商讓捐地換容積的管道落日,屆時建商想增加建物容積,只能向地方政府買,但何時落日?營建署長葉世文昨(3)日表示,須待政府出售容積價格公式拍板後,才會明朗,目前持續和業者溝通中。

     葉世文於農曆年前提出捐地換容積將設落日條款,消息傳出後,引起各界關注。他表示,現行建商要讓建物增加容積(移入容積)可循兩種管道,一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積;另外也可直接向政府購買。

     葉世文說,公共設施保留地理應由政府編預算徵收,由於政府沒錢,民眾在政府徵收遙遙無期下只好把地賣給業者,業者經常只以公告現值一、兩成買下,然後捐給地方政府換取容積,外界批評其中有暴利,因此內政部才決定讓這項措施在一定期間後落日,未來業者要買這類容積(移入容積),只能向地方政府買,由政府做莊,不會再那麼便宜。

     葉世文表示,這消息農曆年前經報導後引來不少關切,建商擔心未來跟政府買容積會更貴,依內政部規劃,未來容積的訂價會有一套公式,這套公式目前在商議階段,有很多種算法,外界也有很多意見,必須等公式拍板後,才能確定何時讓「捐地換容積」落日。

     葉世文表示,另外「獎勵容積設上限」一事也引起業者關切,鑑於監察院關切地方政府過度運用容積獎勵,內政部決定修正都更容積獎勵辦法、都市計畫施行細則,將「一般地區」獎勵容積訂在20%(比法定容積多出20%),「都更地區」則訂在50%,但業界希望能調高些,未來上限會訂在什麼水準,也還需進一步協商。

 

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學者痛批容積獎勵 公共財變私有財 建商暴利

  • 2013-03-04 01:16
  • 中國時報
  • 【蒼弘慈/台北報導】

     針對台灣容積率問題,學者批評聲浪不斷,淡江大學建築系系主任黃瑞茂則說,容積獎勵在台灣,已變成超完美圖利的一種手段與工具;政大地政系教授張金鶚表示,容積為公共財,政府不能如印鈔票一般,隨便增加容積。

     張金鶚指出,目前容積移轉與容積獎勵確實有改革的必要,因為容積是公共財,涉及都市環境品質與公共設施承載能力,而政府就像印鈔票一樣,隨便獎勵容積,這樣只會造成通貨膨脹,後遺症將很大。

     此外,張金鶚強調,現在政府用停車、開放空間等獎勵建商容積率,根本是慷他人之慨,就拿建商為獎勵容積而蓋公園,不同的地區應有不同的標準,且這些建商往往蓋的公園都是「假公園」,一年半後,公園就改成大樓,最後損失的還是民眾。

     黃瑞茂指出,容積原本是針對一些公共利益有所助益而提供的獎勵,但事實上,許多容積都對公共利益沒有好處,導致容積變成超完美圖利的一種手段與工具。

     黃瑞茂指出,容積獎勵成了一種「給定的」東西,好像還不能不給,沒給就不對,就是反商一樣,透過主管機關的營建署和地方政府「腦力激盪」,不斷衍生出不同的獎勵名目,其不是為了公共利益而出發,而是替都更案創造更多的利多。

     黃瑞茂舉例說,可以直眺淡水河與觀音山的淡水小白宮,是文化部指認的「文化資產世界遺產潛力點」,但即將進行都市更新計畫公告淡水小白宮坡下的開發案,新北市政府卻同意建商以「沒有作為」為由,將基地預定地旁的公有地納入都更範圍,藉此獲取最大的容積獎勵,然而,容積獎勵後的二十七樓層高的建物,卻擋住了後方小白宮的景觀,他質疑,「這樣公有地配合都市更新,到底創造了怎樣的公共利益?」

     他呼籲,容積獎勵應回歸都市計畫,且容積的給予需看公共價值,不應當做為處理地方勢力、利益分配的「無本」手段。

 

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建商、地主帶頭反對 金雞母下蛋歸公 既得利益反彈

  • 2013-03-04 01:16
  • 中國時報
  • 【王莫昀/台北報導】

建商怕容積移轉成本揭露,有媒體引用建商說法,以「助漲房價」為由,反對公辦移轉。(圖/中時提供)

建商怕容積移轉成本揭露,有媒體引用建商說法,以「助漲房價」為由,反對公辦移轉。(圖/中時提供)

     內政部營建署推動公設保留地容積漲價歸公新制,引發地主、土開業者與部分建商強烈反彈,近期積極開會,將成立自救會,計畫下月發動六、七千人上內政部與營建署抗議,媒體也發文抨擊容積公賣制,甚至引建商的話指此政策將「助漲房價」。這也是政府釋出「公辦容積移轉」政策後,既得利益者最大的反彈!

     據瞭解,目前除桃園縣、台北市道路聯誼促進會等擬發動抗爭,北台灣許多公設保留地地主上周也齊聚北市開會,大規模串聯,發動全台相關地主與土開業者,近期上內政部與營建署抗議。

     地主自救會籌備成員小鄭(化名)指出,「我們要的不多,只希望政府維持容積買賣能符合市場自由機制!」

     容積移轉商機主要集中在雙北市,一年超過三百億以上,吸引土開、地主與建商搶食這塊大餅。未來建案容積移轉主要來源之一的公設保留地,將改由政府做莊,其容積只能由政府買賣,令相關地主,或是專做容積生意的土開業者急跳腳,也有建商大反彈,在媒體上痛批容積官賣的政策。

     與政府合作興建林口A7站合宜住宅的麗寶建設副總經理何昭宏表示,只要有良好配套,不反對政府以公設保留地等容積交易,籌措重大公共建設財源。惟他也不諱言,一些手中握有大筆容積,建照尚未下來的建商多少會忐忑不安,因為政策萬一未做好配套,時點切割不對,手中高價購得的容積,未來將面臨須捐給政府,再向政府買回的窘境。

     建築公會全聯會秘書長于俊明指出,公設保留地之所以會用容積移轉,是因為政府長年不徵收,容積移轉是要幫這些權益受損的地主解套,如果把容移的路封殺了,政府能徵收的公設保留地又有限,這對地主的權益以及都市發展,都將造成很大的傷害。

     最令建商介意的是,新制規畫政府可「高價」出售容積,但要求建商把淨利通通倒給政府。于俊明說,依新制,建商向政府購買容積,如果興建一坪成本約四十萬元,移入容積增加樓層的售價是每坪一百萬元,那增建樓層獲得每坪六十萬元的淨利,要給政府,這樣誰要買容積?

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