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房地合一稅 一分鐘搞懂

2015-06-06 00:06:22 經濟日報 本報綜合報導

房地合一稅制5日三讀，明年賣屋、賣地適用新制的自然人，一定要特別注意報稅的時間。舊制的房屋交易所得是要等到隔年5月，和個人綜合所得稅合併申報；房地合一新制採分離課稅，所有權完成移轉登記約一個月內就得完成申報並繳稅。

你要知道的四件事

節稅機會在哪裡？

新舊制怎麼稅？

2016年1月1日起出售房屋、土地，視其取得時點適用新、舊制。

案例比較

假定A屋成本1,400萬元、土地漲價100萬元、房屋公告現值200萬元、土地公告現值800萬元，出售價2,000萬元。

國庫是贏家嗎？

各國房產利得稅

全台房市量價變化

房地合一稅三讀　專家：價跌量縮

張禹宣 2015/06/07 18:55 點閱 1730 次

房地合一稅終於拍板定案，未來成效仍待觀察。(Photo by 維基百科)

【台灣醒報記者張禹宣綜合報導】房地合一稅5日三讀通過，持有房地未滿一年售出稅率高達45%！德明財經科大教授花敬群表示， 45%稅率將有效排除短線投機，民眾銷售103年前取得的房子獲利將不需繳交45%稅率，至於趁機購買新屋則不妨稍等來年再出手。對房地合一稅相較奢侈稅是「變相減稅」刺激市場的說法，淡大產經教授莊孟翰認為，「要從基本需求面來客觀看待，課稅較奢侈稅低，並不代表景氣好轉。」

【未滿一年售出稅45%】
房地合一課稅明年上路後，持有未滿一年售出，稅率45%；

《傳產》管制趨嚴，Q1全台農地成交額大衰退

2015年05月26日 16:47

【時報記者郭鴻慧台北報導】

今年2月開始，宜蘭縣、農委會紛紛祭出農舍興建、移轉等相關新規定，已讓買盤出現觀望。根據內政部實價登錄資料統計，今年第一季全台農地成交件數較去年同期衰退37.2%，而總成交金額更大幅滑落52.2%，市場明顯轉冷。

比較永慶房仲網今年1-4月與103年同期釋出物件量也發現，相較於全台住宅的年增7%，以及辦公與店面釋出分別減少了3%、1%，農地反而爆量釋出，年增率高達70%，遠遠超過其他各類產品。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，如果未來開發趨嚴、轉售困難的雙重限制定案，將使農地求售無門，投資風險增高。大量地主求售，但買方觀望的現象，產生農地供需失調的特殊問題，恐將加速價格修正。

統計實價登錄資料顯示，全台農地成交件數從去年第一季的8071件，減少到今年第一季的5068件，共衰退37.2%，跟去年第四季相比，更少了46.8%；總成交金額也從去年第一季的 599.6億元，縮減到今年第一季的286.4億元，年減52.2%，更較上季減少56.3%，從件數及總金額來看，表示今年第一季的農地市場已經出現翻轉。

農委會為杜絕非真正農民資格的買方炒作農地，預計最快5月底預告，6月底公布新版「農業用地興建農舍辦法」，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，必須是農民，真正落實農地農用，

在6月底之後若真田園退休族想購買農地，必須有下列其中之一的資格；

一、農保。

二、第三類健保。

三、提交經營的實際從農計畫。

黃舒衛提醒，農地非農有的市場開發、轉售的想像將逐漸消除。目前市場的游資仍多、利率偏低，資金前一波轉進東部、農地，在管制條件翻轉之後，重回都會區精華區布局，尋求長期保值、抗跌的需求會再浮現。

買房前先淋冰桶 達人教你購屋五問

2015年02月20日 15:55

盧宏奇／整理報導

買房前最好先評估自己的需求及能力。(本報系資料照片)

媒體都說房市進入冷淡期，為何都沒跌的fu？房產達人Sway直言，媒體讓你看到的，有7、8 成是改寫建商與房仲發出的廣告稿，剩下2、3成雖然內容寫跌價，但多會補充「下跌有限」；但偏偏你想看的是「全面大跌打7折」，自然不必奢望媒體哪天會報導「最低點囉，可以入場！」

曾任職房地產界、媒體界，被網友、媒體譽為「黑心大神」的Sway表示，在房地產業界工作，最精彩及最慘的，就是看盡房市起伏。常有人問他甚麼時候可以買房？或是現在買房會不會漲？他反問，不如問問自己「甚麼時候可以存到錢」、「要花多少時間通勤」等問題，才能對症下藥。

一問：何時才是買屋時機？

Sway 舉自己為例，有自住需求，並已準備好自備款及房貸，這就是買屋時機。但為何當初不等金融海嘯災情蔓延，乾脆淹沒了之後再買？他說，就算沒有金融海嘯，房價持續攀高，還是會買屋，因為就是有實際的居住需求。「這個千挑萬選的小窩，雖只有80分等級，但絕對能滿足我未來5年的需求。」

二問：你買這間房子要做啥？

大多數被詢問想買房子做甚麼用途的人，標準答案都是「我可能自己住，但價格好就會賣掉」，Sway指出，這句回答根本就很矛盾。如果決定自己住，地點選好後，就可以思索格局與衡量價位，如果要轉手賣掉則另當別論。

三問：地點！地點！地點！不是地段，地段，地段？

過去有大亨說，買房子的要訣就只有3個：地點、地點、地點，Sway說，現在當然還是如此，如果有建商或房仲說甚麼青山綠水帶財旺運，那些都是銷售的話術。而買屋自住首重「地點」，這與「地段」是兩種邏輯，例如，市中心的舊屋就優於郊區的新屋。

四問：5種好買不好賣的房子？

Sway表示，包括含車位小套房、遙遠新市鎮、「太輕鬆」自備款案型、未來「將有」利多房、投資客大樓等5個類型的房子，自住客最好不要買，就算投資客也得再三考慮，因為這些特別為房貸限制量身訂做，或是投資客特別喜歡炒作的房子，買了之後麻煩恐怕會接踵而來。

五問：買1樓？2樓？頂樓？

Sway 表示，選樓層，是有學問的。例如，1樓要特別考慮通風及採光問題，所以必須注意座向並小心排水問題；至於排水通暢與否，也是需注意之處。2樓則需小心地震與糞管，而頂樓要注意屋頂裂縫是否會漏水。其他高樓層也要注意中繼水箱，以免三更半夜發出怪聲音。

(文章摘自寫樂文化出版社新書《突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記》)

簽帶看約 拒售判賠28萬

2015年01月18日

地主堅稱沒委賣 房仲求償「居間報酬」

房仲店數暴增44％ 4年來僅6成有賺

2015年01月15日

【于靜芳╱台北報導】房市不佳，但房仲店愈開愈多。據內政部統計，去年全台有4923間房仲店，4年來增加1504間、近4.4成，以桃園市增107.6％最多，台中、新北市也突破千家。不過近年交易量縮，仲介公會估未來2年可能倒閉750間房仲店。

景氣差，房仲店成交數量少，房仲只能賣力介紹物件求生存。資料照片

根據內政部不動產經紀業資訊系統統計，去年全台房仲店數共4923間，較2011年3419間增加43.9％。
中華民國仲介公會理事長林正雄分析，因房仲門檻、成本皆不高，所以投入店數愈來愈多，但房仲店僅6成賺錢，其他業績持平，預估房地合一稅上路後，未來2年至少1成房仲店關閉或轉業。

收租型建案夯 月銷5成

2015年01月08日

稱5年後加價買回 3.5％報酬「考慮風險」

全國不動產董事長葉春智(左2)及總經理石吉平(左1)認為東京不動產交易透明，是投資人分散風險的好去處！(圖╱全國不動產提供)

【廣編特輯】

無殼族四處搬 4口擠1房

2014年09月29日

【洪安怡╱台北報導】25年前，無殼蝸牛夜宿忠孝東路抗議高房價，25年過去了，房價不降反升，新一代的無殼蝸牛組成「巢運」，本周六夜宿仁愛路表達訴求。賴岳炫、Peter、林華嫆向《蘋果》訴說他們買不起房的現況、與對政策的期望，這3位台灣年輕人本周六都要上街頭。

賴岳炫一家4口窩在同個空間生活，榻榻米席地而坐而眠。范厚民攝

房市管控 央行：已見效

21特定區貸款成數降至57% 利率突破2%

2014年09月23日

央行報告指出，打房已具成效，豪宅貸款成數降至5成1。范厚民攝

學者批︰航空城變質 最大農地炒作案

2014-09-19

大園鄉有錢途 交易最搶手

〔記者徐義平／台北報導〕房仲業統計實價網資訊，去年全國農地交易金額超過兩千億元，較前年倍增；而桃園奪下農地交易金額、面積最大的雙冠王，交易金額占全國四成，交易面積廣達一八三．八萬坪、超過六十甲，幾乎等於四個信義計畫區面積。

學者痛批，航空城號稱是台灣史上最大區段徵收案，早已變質為最大農地炒作案。

• 

  航空城土地內，到處都是仲介公司土地廣告。（記者謝武雄攝）

桃園航空城計畫範圍約四六○○公頃（約一三九一．五萬坪），採區段徵收方式開發約三一○○公頃，被稱為史上最大區段徵收案；特定區計畫案修正案今年七月底通過，但早在三年前，該計畫案所在的農地就已炒翻天。

信義房屋統計實價網農地交易資料，去年全國農地交易金額超過兩千億元，光桃園縣就占了四成最高，金額達八二九．一億元，面積一八三．八萬坪。

去年農地交易最熱的鄉鎮市區前四名，也都由桃園縣包辦，依序是大園鄉、蘆竹鄉、中壢市與桃園市；其中，大園鄉正是桃園航空城所在地，去年農地交易金額高達一八七．六億元．交易面積約二十八萬坪。

桃園農地均價 3年飆1.12倍

另據實價網資訊，前年桃園縣農地每坪均價約三．一五萬元，去年飆漲到四．五一萬元，今年每坪均價更上漲到六．六九萬元；短短三年，農地飆漲幅度高達一．一二倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，桃園航空城計畫尚未發布時，周邊農地每坪頂多三千到五千元；如今飆漲到近七萬元，均是看好區段徵收後，土地變更產生的增值效益。

稅改放過農地 投資客得利

德明財經科技大學副教授花敬群痛批，航空城還見不到影子，卻變質為全國最大農地炒作區域；若未來房地合一稅排除農地、農舍的交易，對農地投資客不僅將缺乏嚇阻效果，也無法達到量能課稅、公平正義的目的。

住商不動產企研室主任徐佳馨也建議，政策設計應朝向照顧長期持有、嚇阻短期獲取農地開發利益的投機行為。

房地合一後年上路 奢侈稅停徵

2014/09/11

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

府院拍板確立明（2015）年力推房產合一實價課稅制，最快2016年實施。屆時，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將會同步停徵。

房地資本利得確定將分開計稅，稅率最高可能達45%，但僅有一戶自用住宅者享有免稅優惠；為減少頻繁買賣，持有期長達十至20年以上的房產，也將可打折課稅，藉此消除重稅衝擊。

財政部長張盛和已向府院簡報「房產合一、實價課稅」制的修法方向。據指出，府院高度支持改革房產稅制，並以「不影響經濟發展，但必須兼顧公平與財政目的」做為改革目標，將明年訂為房產稅制革新年，預定後年全面實施房地合一實價課稅。

根據房地合一制修法原則，房產交易利得將採雙軌課稅制，即所得稅與土地增值稅並行課徵。房地合一按實價計算的交易利得，在課徵所得稅時，可以扣除土地持有期間的漲價數額，再以餘額課徵所得稅，免除土地遭重複課稅。

房地合一制也將把房產交易利得與薪資、股利等其他綜合所得「分開計稅」，但仍需合併在一張申報書中報稅。

分開計稅的稅率會依交易利得高低「分級課稅」，稅率最高可能達45%，但仍需視評估報告結果後再決定。

房地分開計稅時，為免過高稅率形成房產利得全數「充公」現象，針對持有年限較長的房產，訂有減徵優惠。

初步決定，持有年限在十年至20年間，及20年以上的不動產，將給予減徵優惠。持有愈長、減徵率愈高，減徵率最高九成以上。

名下僅有一屋的家庭，出售自用住宅未來亦不必再繳所得稅。

不過，並非所有自用住宅都可以無條件免稅，財政部傾向另設排富門檻，房價逾3,000萬元以上、或大面積住宅，即使符合一屋條件，也不在免稅之列。

財政部預定年底提出修法案，明（2015）年展開立法工程，預估最快後年實施，2017年5月申報2016年的售屋所得時，不論取得年度為何，新法施行後出售房產者，即需按實價課稅。

圖／經濟日報提供

全文網址: 房地合一後年上路 奢侈稅停徵 | 房產稅務 | 房貸天地 | udn房市情報 http://house.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=312163#ixzz3CxUKE1yw
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房地合一 將從輕課稅

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

2014.08.20 04:46 am

財政部預定年底提出房地合一制所得稅改革法案，將納入自用住宅與長期持有房產者租稅優惠，現有土地增值稅的各項減徵優惠，也將一併「移轉」由所得稅上繼續扣抵，房地合一制傾向朝「從輕課稅」設計。

圖／經濟日報提供

財政部長張盛和昨（19）日指出，在7、8月召開兩場「建制不動產交易所得稅制」座談會後，學界與業界已達成四大共識，包括：房地利得應合一課稅、自用住宅給予減免、出售長期持有不動產應提供減徵獎勵，以及土地繳納的土地增值稅需完全消除重複課稅。

張盛和表示，財政部將研擬房地合一、實價課稅的修法案，預計年底完成所得稅法部分條文修正草案送交行政院，最遲於明年上半年開議的立法院會審議。財政部估計，若修法工程順利，明年房產交易即可能落實實價課稅。

財政部昨天召開第二場房地合一課稅座談會，會後張盛和表示，除了房仲業外，業界均支持房地合一課稅，不動產代銷業者甚至表示「愈快實施愈好，以免外界觀望」。

張盛和還指出，業界提出兩點建議，財政部都「聽進去了」，包括原本已形同被否決的房地合一分離課稅，業者認為房產獲利是數年累積的所得，合併在一個年度累進課徵所得稅，有變相懲罰的用意，因而主張分離課稅；張盛和表示，會在修法時納入考慮。房地合一若採合併課稅，累進稅率最高可達45%；分離課稅多數為單一稅率，且較累進稅率低。

另外，土增稅現有包括長期持有減稅優惠、自用住宅一生一次從低按10%課稅的優惠，張盛和也保證，不會因為實施房地合一制「吐出來」改課所得稅。

他說，財政部將設計如「視同稅額扣抵」等減免「還魂條款」，將土增稅實際減徵的稅捐，視同已繳納，享有扣減所得稅的抵稅權。

財政部將同步檢討奢侈稅，張盛和昨日重申，若房地合一課徵所得稅時，房市平穩、炒風不再，「奢侈稅就可退場」。

不過，座談會與會人士對奢侈稅配套退場的態度不一。學界看法兩極，部分支持退場，房改盟與社會住宅推動聯盟等社會團體反對廢稅；建商、房仲等業者，則一面倒支持奢侈稅應儘速廢稅。

【2014/08/20 經濟日報】

林榮三么子 輕判4月
2014年08月15日 04:10

稅改玩半套「惡化房市」

2014年08月17日

民團明搶先座談 籲提高囤房稅基
【潘姿羽╱台北報導】

囤屋稅大清查 限60天回覆

2014/08/14

【聯合報╱記者沈婉玉／台北報導】

近十四萬多屋族注意了，為課徵「囤房稅」，國稅局近期已寄出六十萬分自住房屋調查的「輔導通知」，收到通知的民眾需在六十天內回覆，選定三戶房屋適用百分之一點二的自住稅率，否則將一律被視為非自住，課徵百分之一點五至百分之三點六的房屋稅。

代表實現部分居住正義的房屋稅條例修正後，今年七月起，非自住房屋稅率為百分之一點五至百分之三點六，較自住房屋高，從明年五月課徵房屋稅開始適用。

為讓十三點八萬擁有四房以上的多屋族了解新法令，國稅局已寄出輔導通知，讓多屋族勾選名下哪三戶房屋適用優惠稅率。估計有十三點八萬多屋族將加稅，稅收至少可增加二億元。

持有超過三戶的多屋族收到輔導通知後，在六十天內，要勾選自己、配偶及未成年子女名下哪三戶為可享優惠稅率的自住屋，向地方稽徵機關提出申請。如果想法改變，明年繳稅前都可重新申請。

全家持有三戶以下的屋主，則不會收到通知，稽徵機關都會以自住來認定。除非有出租或無居住使用，房屋稅稅率可維持現狀，享有優惠稅率。

賦稅署官員表示，只要設有戶籍或曾居住過，就會認定為自住使用，認定相當寬鬆。舉例來說，多屋族名下某間房子僅給居住在國外的父母偶爾回台居住使用，平日閒置，但只要在勾選的三戶內，也可算是自住使用，享優惠稅率。

官員指出，在「居住使用」的認定上，是否偷偷出租或無居住事實，稽徵機關實務上會用戶籍來認定，只要遷入本人、配偶或直系親屬的戶籍，就不會被認定為非自住房屋。但即使沒遷入戶籍，也可舉證有實際居住使用，享自住稅率。

賦稅署官員說，各縣市雖尚未訂出適用稅率，但初步了解，除台北市、新北市、宜蘭縣及桃園市可能會調高一些外，其他縣市都將採百分之一點五的稅率下限。

圖／聯合報提供

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氣爆陰影！瓦斯儲氣槽躍升住宅嫌惡設施第2名

高雄氣爆事件引起民眾對於居家安全的擔憂，更加深民眾對嫌惡設施的不安全感，特別是有公共安全之虞的嫌惡設施。台灣房屋近期針對住宅嫌惡的設施進行電話訪問，發現「加油站、瓦斯儲氣槽」因為受到高雄氣爆事件影響，從2011年調查的第9名，大幅躍升至第2名，僅次於「殯儀館、公墓」。

除了殯儀館、瓦斯儲氣槽外，第三名是「高壓電塔、變電箱」。而「垃圾場、資源回收場、焚化爐」及「機場」分居第四、第五名。

短期事件影響大 機場排名也提升

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，除了殯儀館和公墓是屬於中國人風水的忌諱外，前5名都和公安或對健康有疑慮，其中機場也從第7名爬升到第5名，顯見澎湖空難撞毀民宅，也引起大家對機場周邊住宅安全的擔憂。

台灣房屋智庫統計台北萬芳、內湖儲氣槽和桃園龜山鄉煉油廠周邊行情，萬芳儲氣槽位在萬美街二段，內政部實價登錄成交資料顯示該路段行情33萬，與文山區均價44.5萬，價差高達26%。而內湖成功路二段成交單價48萬，也比區域均價52.6萬，差了8.7%。

住儲油槽附近須提高警覺 並買物產保險為佳

張旭嵐建議，基於公安考量，絕大部分的煉油廠或儲油槽都會設在比較偏遠的郊區，因此周邊住宅本身就不討喜，而民眾購屋時，除對有涉及公共危險之虞的嫌惡設施要特別留心，對於居家生活安全也要提高警覺，尤其施工時挖破地下管線的新聞也時有所聞，建議民眾若聞到瓦斯異味時，可以「關閉瓦斯→熄滅火源→打開窗戶→不用電器」緊急SOP處理，同時立即疏散逃生自保。

張旭嵐提醒，一般民眾較不重視投保產物保險，除非因向銀行貸款，在銀行的要求下才會投保住宅火險及地震險，目前僅約3成民眾有主動投保地震含住宅火險，建議民眾就算已經清償銀行貸款，仍要為住宅購買全額保險，對自身財產較有保障。

為了解高雄氣爆是否影響國人選屋習慣，因此台灣房屋於8/2-8/4進行電話訪查，有效份數為1218份，每人可複選勾選五項。

房市反轉 北高齊跌價5% 台中新北持穩

2014年08月01日

第2季北市新屋銷售率大跌3成，圖為地上權建案「華固新天地」，是近期銷售表現較佳個案。資料照片

買不起 6成首購族靠爸

總價500萬套房夯 房貸勿逾1/3薪

2014年07月30日

【洪安怡、實習記者楊寶玲╱台北報導】房價居高不下，年輕首購族望屋興嘆，沒有富爸媽買房大不易。房仲最新調查首購族群的購屋金流發現，近6成買方購屋資金來自家人資助，且資助金額約達2成，預計進場的首購族群中，也有3.5成希望父母提供金援，白手起家的情況似乎已難復見。

台灣房屋智庫網路調查「首購族購屋術」發現，高達55.94%首購族購屋資金來自父母家人資助，25.42%由自己購買，18.64%和配偶合購，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由父母資助購屋的首購族中，資助金額約佔總價的2成，約略符合家人幫忙出資頭期款的情形。

施工害塌3次 22戶驚恐疏散

2014年07月21日

高市自強三路因施工不慎，造成八個月內3度塌陷，187巷昨再傳出路面已傾斜。林聰勝攝

【周昭平╱高雄報導】八個月內塌三次！高市漢神商圈附近一處大樓工地，繼去年十一月和上月兩度因施工造成路面塌陷後，昨傍晚又因地基掏空導致工地旁整排透天厝出現傾斜、牆壁和樑柱嚴重龜裂、地板呈現波浪狀，警方緊急撤離周邊二十二戶、近百居民，由建商安排旅館暫時安置。因該工地現仍在停工狀態，市府工務局懷疑跟先前連續壁工程疏失有關，會要求建商負責到底。

月拆65違建 台中績效差

2014年07月18日

【潘姿羽╱台北報導】營建署日前公布去年全台違建業務考核評比，台中、台南是6都中分數最低。從今年5月違建拆除總數來看，雙北市、高雄市均達數百件，台中、台南只有2位數，進度落後。營建署表示，中央已著手修《建築法》，違建將處連續罰鍰，去年已將草案送審立法院。
營建署公布去年6都的考核評比，北市獲特優、新北和高市甲等、桃縣乙等、中市丁等，台南則是戊等，今年5月的違建處理月報，台北市當月拆除總數418件、新北市729件，高雄市也有770件，台中和台南分別只有65、88件。

修法可罰50萬元

台南市工務局使用管理科股長吳兆民表示，雙北市、高雄市都有處理違建的專責單位，台南僅設1個科，僅3承辦員，且上述地區建物以大樓居多，台南仍是平房為主，違建比例高。也有地方政府官員抱怨，人力不足，民眾都會抱著不會那麼快拆到自家的心態。