全國不動產董事長葉春智(左2)及總經理石吉平(左1)認為東京不動產交易透明,是投資人分散風險的好去處!(圖╱全國不動產提供)

【廣編特輯】

台灣游資充沛,但近期政府打房風聲鶴唳,資金無處可去,進而轉向海外不動產市場尋找出路!根據全國不動產企研室統計內政部資料,今年1-9月雙北市房屋移轉量為70,221棟,與2013年1-9月累積量89,401棟相比,年減率為21%,房市表示明顯偏冷。

  全國不動產企研室張瀞勻分析,像是台北市9月移轉量僅2,502棟,平均一行政區單日交易量為6.9棟,而全國不動產首檔推出精品建案「芝大門」和「築地」,創下一天即成交19戶的業界紀錄,總銷金額為7.2億日圓(約新台幣2.06億元),成交量是台北市的2.7倍!

食安問題追追追

全國不動產企研室觀察日本國土交通省10月份發布的不動産統計資料發現,東京都近一年新屋供不應求!(圖╱全國不動產提供)

貴婦掃貨 未看屋先下訂

  「買房,她說了算!」全國不動產總經理石吉平表示,全國不動產精選核心五區物件,許多有投資理財規劃的置產族僅在台灣聽完說明會,就直接掏錢下訂單,尤其貴婦團更是具備投資眼光,當機立斷買下精選物件!石吉平分析,現在是女性購屋趨勢當道,女性客戶個個精打細算,從物件資料、不動產稅費一一細問,簡直比房仲人員還專業,而她們買下房子後,只有到東京旅遊期間,才會順道看看自己買的房子!

  東京買房當房東,到底有什麼魅力讓貴婦團趨之若鶩呢?全國不動產董事長葉春智表示,日本在安倍首相經濟政策三支箭射出後,使得日幣大貶吸引外資投資、大量建設公共設施刺激民間投資及設立包含東京在內的六大經濟特區,不僅景氣漸漸回溫,使得沉靜已久的東京不動產市場再度活絡,加上2020年舉行的東京奧運更是推波助瀾,為東京房市增添動能!


東京首都圈新屋量少 房價年漲14.5%

  全國不動產企研室觀察日本國土交通省10月份發布的不動產統計資料也發現,東京首都圈新成屋8月份平均房價為5,685萬日圓,相較於去年8月上揚18.5%,而8月平均每坪房價約為256萬,相較於去年同期每坪224萬日圓,年漲幅達14.5%,但新成屋供給量年減率達49.1%,且單月供給量與去年同期相比已連續7個月下滑。此外,首都圈8月租金指數也微幅上升,目前住宅租金指數為107.2(租金指數以2005年1月為基準),月增率為0.3%。

  張瀞勻分析,東京市中心新成屋8月供給量相較於去年8月減少近五成,主要原因是精華區土地稀少,造成取得成本上揚,目前大多是雄厚財力的大型建商推案,小型建商則是維持觀望態度,以及近期房價上漲趨勢明顯,部分地主及大型企業不願出售資產或另有投資規劃,進而導致東京核心五區租賃及新成屋推案市場出現供不應求的狀態。且根據統計資料,至今年6月為止,銀行不動產放款金額隨著房地產投資熱度緩步上揚已達61兆5104億日元,不僅相較於去年同期上漲1.1%,放款金額更是連續已經9季成長。


全國不動產精選東京核心五都建案,其中位於中央區的建案「築地」緊鄰綠園道!(圖╱全國不動產提供)

奧運前夕 都更題材不斷釋出

  然而東京精華區除了建地稀少,商業區也已經飽和,建築物老舊,為了2020年奧運及解決土地不足的窘境,日本政府積極推動都市更新,像是位於港區的品川車站即為都更重點區域之一,日本政府預計在2020年前將品川電車機廠遷移至埼玉縣,而遷移後的空地未來將開發為商業區及娛樂區;而位於中央區有80年歷史、占地69,575坪的築地市場拆除後,將搬遷至豐洲,原址將打造成全新樣貌的商業觀光區;至於為方便奧運選手交通往返,將於與銀座為鄰的晴海碼頭建設選手村,奧運賽事結束後轉做住宅區使用,為東京不動產再添動能!


企業需求增溫 商辦空置率連續14個月下降

  可視為經濟復甦、景氣回溫參考依據的「商辦空置率」,觀察國土交通省統計資料發現,東京核心五區大型商辦空置率連續14個月下降,8月份空置率為6.02%,相較於比7月份降低了0.2%,且8月份平均每坪租金為16,729日圓,連續八個月持續上漲,加上日本厚生勞動省統計,2014年7月份上班族薪資年成長率為2.6%,約369,846日圓(相當於新台幣104,629元),成長速度創下17年來最快,顯示在安倍經濟政策之下,日本民間及外商投資挹注,商辦大樓空置率也隨之下降。

  根據國際財經權威專家啟富達國際公司董事長李建平指出,因日幣大幅貶值,使得長期以來與日本關係緊張的中國也開始投資東京房地產,像是中國復星集團日前買下商辦大樓,更有許多中國民眾開始前進東京看屋當房東。

政府管房市掀出走潮 全國不動產前進東京

  相對於東京房地產景氣逐漸恢復熱絡,台灣政府管制房市日趨嚴謹,中央政府、地方政府和央行聯手打房,不僅加快速度三讀通過囤屋稅,今年6月底更宣布擴大信用管制區,造成雙北市及桃園縣房市交易量陷入膠著,僅由自住族撐盤,精華區房價也進入盤整期,充沛的游資缺少投資工具。全國不動產董事長葉春智分析,每年赴日旅遊人數眾多,且東京風俗民情也與台灣貼近,加上政經情勢穩定,不動產市場從谷底反彈,是理財置產族最佳投資標的。

  而葉春智也表示,全國不動產成立屆滿30年,企業經營以誠信為本,更得肩負起為客戶擔任海外置產守門人的企業社會責任,因此10月初成立海外不動產事業處,周周加開說明會,目前已有超過400組客戶參與!預期在安倍三支箭、日幣續貶及奧運利多帶動下,展望未來黃金六年,東京房產多頭景氣穩健成形!


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日圓3年貶3成 赴日置產賠掉自備款

2014-11-05

〔記者徐義平、李靚慧/台北報導〕政府打房動作不斷,近幾年台灣民眾掀起日本置產潮,光日本信義自二○一○年開幕至今,仲介台灣人赴日置產金額就破新台幣百億元;但安倍政府上台後,短短三年日圓兌新台幣重貶逾三成,若三年前赴日置產,光是帳面上匯損,就等同賠掉了自備款。

匯損+付息 增值財難賺

銀行業者指出,國人赴日購屋,大多是向國銀申請貸款或拿定存單質借,房貸成數約七成、新台幣定存單質借可達八成以上,年息約二.五%到三%之間,貸款期限十五年,再轉匯成日圓到日本購屋。

淡江大學產經系副教授莊孟翰分析,參考「Global Property Guide」發布的日本每季房價,二○一一到二○一二年日本房價幾乎是持平,去年至今年首季約上漲一成;但相較帳面上匯損達三成,並未賺到增值財。

莊孟翰說,因得支付借款利息,就算投資者可享日本房產五%起跳的租金收益率,但扣除利息支出、稅費及管理等費用,淨租金收益並沒有想像中高,實際上仍受到匯損衝擊。他提醒,因日本經濟情勢未明,就算日圓貶值幅度已大,但還不是赴日置產最好時機,建議可再等等。

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