建商與地主合建房屋如何分配
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市場上合建分為三大類：
第一種 合建分屋
合建分屋為地主與建商雙方按比例分配房屋，即甲建商與乙地主合建，雙方約定1-3F為地主所有、4F-8F為建商所有，雙方各自擁有分配之房屋，故建商與地主雙方有(交換)的性質，即地主以土地交換建商興建之房屋。合建分屋之分配方法又有
(一)立體分層：
立體分層為假設雙方興建一棟12層雙併之建物，每一層有A、B二戶，建商分得A1F至A12F，地主分得B1F至B12F，此分法即為立體分法，一般在實務上立體分法雙方爭議較小。
(二)水平分法：
水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。
(三)分棟分法：
此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。
實務上，合建分屋的建物在簽約時，賣方均為同一人（建商或地主）。
第二種 合建分售
合建分售為地主出售土地，建商出售房屋，兩者有合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人皆為建商，亦即消費者購買合建分售之建物需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商簽訂房屋預定買賣契約書，故土地之賣方與房屋之賣方不同，此種建物即為合建分售。
第三種 合建分成
合建分成為地主與建商雙方約定分配價金的比例後，兩者共同售屋給消費者，在簽約時賣方為建商及地主二人，消費者在支付價金時須同時按照期款，並依一定的比例分別給建商及地主。例:售屋款為總價一千萬，簽約金一百萬，建商與地主分配比例為建商百分之四十 地主百分之六十，故購屋者須將簽約金一百萬，分給建商四十萬，地主六十萬。此合建方式地主與建商亦有合夥性質。
合建分成在實務上較少案例採用此合建模式，原因是地主與建商兩者對於興建成本及地主的市價，兩者較不易產生共識，且在稅務上也較無節稅的空間。
小結：
三種合建方式實務上以合建分售實施之建案最多，因地主較有節稅空間，可節省營業稅及所得稅及盈餘分配稅。
作者小檔案：林宏澔
學歷：財務金融博士研究 企管碩士
現職：東吳大學企業管理學系教師
創世紀國際不動產管理顧問公司總經理
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建商假合建避稅，一旦查獲連補帶罰
【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】2010.09.22
營建業建設公司經常借用人頭購地，再行合建分售來規避稅賦的作法，已引起稅捐稽徵機關高度注意，國稅局表示，未來將不定期抽查有無假合建情事，一旦查獲，除補稅外，還得受罰。
財政部台灣省中區國稅局最近針對不動產鉅額增減的「甲君」進行查核，結果發現其歷年來的所得及財產微薄，卻有能力於93及94年間購入多筆土地，再與A建設公司以合建分售方式興建房屋出售。
經調閱其銀行往來資料，發現其購地的資金來源，多由A公司轉帳，或自該公司負責人「乙君」的帳戶以小額現金提領，再存入「甲君」帳戶支應。
另依合建分售契約，「甲君」應向A公司收取保證金，但該公司並無實際支付事實；且該建案房地出售後，「甲君」應收取土地款，除部分輾轉流向「乙君」帳戶，其餘暫存該公司帳戶，等到另購置新建地推案時，再陸續匯還「甲君」支付土地款。
國稅局研判，「甲君」為該建設公司所安排的人頭地主，此建案實際為「自地自建」模式。
經查核結果，該公司負責人「乙君」也承認，「甲君」的角色僅止於購地時出面簽約，實際購地付款均由A建設公司支付。
國稅局於是依自地自建模式，將土地收入併入該公司營業收入，再依營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法，計算土地免稅所得後，重核A建設公司各年度應納的營利事業所得稅。
國稅局最後對於建商漏報未分配盈餘部分，除加徵10%營利事業所得稅外，並處以罰鍰，合計補稅及罰鍰金額逾千萬元。
國稅局指出，依所得稅法第4條第1項第16款規定，個人及營利事業出售土地雖免納所得稅，但營利事業仍須就出售土地的所得，計入當期損益分派盈餘，否則應加徵10%營利事業所得稅額。
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假合建避稅／業界反彈 質疑適法性
國稅局要查建商以人頭購地，再合建分售是否逃漏稅，引發營建業反彈，業者強調，土地交易依法是免所得稅的，現行法令未修改前，國稅局要查稅的作法，適法性有待斟酌。
台中市建築開發公會理事長張麗莉表示，公會近期不排除與國稅局等相關單位面對面溝通，爭取更為彈性的認定空間。
她也呼籲建築業界，在帳務流程、資金流向等方面，應儘可能周延與透明化，避免不必要困擾。
國稅局針對建商合建分售要查稅，部分業者頗不以為然，業者說，現行土地法規定，土地交易只須繳交土地增值稅，無須繳交所得稅。
現行法令未修訂前提下，國稅局卻自行片面認定，將地主購地合建視為營業行為，其適法性有待斟酌。
據瞭解，去年中部地區就有一家建商，因此被國稅局裁罰及補稅數千萬元，引起業界一片譁然。
業者說，建商與所謂的地主合建分售的模式，業界存在已久，也是許多公司節稅措施之一，但這一切都合法。
不過，國稅局表示，許多建商為了避稅，利用股東擔任人頭購地，變成合建對象，正因為股東在土地獲利上免報稅，導致建商刻意拉高土地作價，而壓低房屋作價，兩者間的獲利與稅賦差距，就為逃漏稅提供極大的操作空間。
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合建分售 －貸款資金撥轉地主之入帳
建設公司與地主合建蓋房子，方式採合建分售。
地主於94年為購買土地已向銀行借款(土融20,000萬)，目前建設公司向銀行辦理貸款(土建融一起辦：土融30,000萬、建融7,000萬)，以增貸名義貸款，貸款人為建設公司，擔保人為地主。貸款核定下來後須先將地主於94年借的土融20,000萬先償還，其餘款再撥入建設公司。
<問題>
建設公司向銀行辦理貸款(貸款人為建設公司，擔保人為地主)，待銀行將貸款核定下來後，直接償還地主20,000萬(即表示用建設公司的錢償還)。請問應該用什麼名義入帳？
目前想到的是：建設公司須撥還給地主的客戶代收土地款，但約只有10,000萬，但另10,000萬須用什麼名義？
*******************合建分售是地主出售土地而建商出售房屋，再由契約約定銷售收益之分配比例，分別與未來買方訂定買賣合約，因為個人賣地部分只有增值稅不會計入個人所得稅，所以只有公司賣屋的部分要開發票，也因此較為節稅。
此案例所牽涉之會計處理：此建築物為一棟預售屋，當與買方簽訂契約收到在建工程款時，借記：現金；貸記：代收款。
貸記代收款之原因為建商必須將土地之款項撥給地主(為一負債性質)，等建商撥給地主土地款，再將代收款沖掉(清償負債)。
另外10,000萬則是借記：預付土地款，因為此金額為建商自行貸款而來，不是向客戶收取而來(沒有代收性質)，待建商出售後再從客戶收取款目，並將預付土地款沖掉。
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