張金鶚教你 破除都更六大迷思
- /撰文/方沛晶
自家老宅進行都更 局外人變參與者
都更熱、老屋俏！就連房地產教授張金鶚，也以起家厝參與都更。他以自身經驗出版《張金鶚的都市更新九堂課》，揭開老厝免費換新屋、一坪換一坪、投資老屋賺大錢等六大迷思，讓你輕鬆搞懂都更眉角。
都更熱、老屋俏，是近幾年房市的熱門題材，只要經過「都更仙女棒」的魔法輕輕點過，地區房價立刻鍍上一層金。以正在模擬整合階段的台北市新隆國宅為例，光是這一年，房價就從每坪七十五萬元，飆漲到每坪九十萬元！
一向不認同房價炒作的政大地政系教授張金鶚，竟然也搶搭這班老屋鍍金列車，為自家老宅進行都更？事實上，這是張金鶚親身投入的大膽實驗！
去年，他看到老舊公寓房價被炒到超級不合理的「昏頭階段」，開始思考出售自己位於木柵秀明路的老舊公寓。這間有三十年屋齡、沒有電梯及停車位的舊公寓，是張金鶚在台北購入的第一間房子，原本他想在房價高點時賣屋，卻因為一通電話改變了想法。
「張教授，我是你以前的樓下鄰居，想跟你討論我們社區都市更新的可能性。」電話的那一頭是退休的同事，而負責社區規畫更新的竟是張金鶚以前的助理。「這會不會太巧了?!」張金鶚心想，他雖參加過許多與都更相關的研究案，但再怎麼說都是局外人。
「或許我該讓自己的房子真正走一遭，才能體會都市更新究竟是怎麼一回事！」張金鶚決定讓自己的第一間房也加入都市更新的腳步。今年春初，他正式成為都更住戶的一員，並以自己的經驗和觀察所得出版《張金鶚的都市更新九堂課》，希望以一本人人都看得懂的都更書，幫助一般民眾一次搞懂專業、複雜的都更細節。
其實，張金鶚和都更的淵源，遠從大學時代就開始了。大學就讀中原建築系的他，畢業作品就是以「建築物與河川的關係」為主軸，設計出保留淡水河畔大龍峒歷史風貌的「大橋段都市更新」模型。發表後，張金鶚正「得意於作品大受好評」之際，一個聲音突然在心底響起：「如果真的按照這份設計圖來執行，原本的居民要住哪裡？」當時的他找不出答案，但是對於「都市更新與原住戶之間關係」的問號，卻已烙印在心中。
而在麻省理工學院念碩士時，決定在台灣尋找論文主題的張金鶚，得知萬華柳鄉正在進行都更，就毛遂自薦寫了一封信給當時的台北市都市計畫處，希望能參與協助柳鄉都更。那年暑假，他每天都泡在柳鄉，而這項第一個依《都市計畫法》辦理更新的案例，也讓張金鶚對於都更過程有初步的了解。
經過三十多年，張金鶚擔任台北市都市更新審查委員時，竟然還審查到大橋段的都市更新案。
對於都更一直有份「特殊情感」的他，研究房地產多年，發現都更案之所以進行緩慢，就是因為民眾多半不信任政府，這和三十多年前的柳鄉民眾情況一樣。而且原本應該是地主、建商、政府、大眾「四贏」的都更，因為利益分贓，甚至引發都更流氓、黑道釘子戶等亂象，等於把都更「汙名化」了。
所以，《張金鶚的都市更新九堂課》中，最重要的第一課，就是破解一般人對都更的六大迷思。
迷思一：老厝換新屋，不花一毛錢？
現在只要說到都市更新，大家第一個想到的就是，不必花錢就能老厝換新屋，甚至賣了之後還能賺一筆......，但，事實真的如此嗎？其實，只有地段越好、地主的土地持分越高、容積獎勵也越高，未來房價上漲時，才有可能免費換新屋。因為在將老房子換成新大廈的過程中，發生的費用很多，舉凡拆除費、搬遷費、蓋屋的成本，以及其他相關費用等，新屋總價能否吸收所有預支費用與原房價，還不一定。而建商為了使原地主能分回足夠的新屋坪數，必須創造更高的房價，才能有獲利空間，所以大部分建商會利用都更後土地蓋豪宅。
但如果容積獎勵額度不夠，對於建商而言，等於沒有更多的建坪可以銷售，相對的也會影響獲利，甚至考慮放棄都更。
而在計算成本時，許多人會忽略時間，都更拖得越久，相關費用貸款所付的利息越高，折算每年的獲利則越低，因此以時間成本看，越快完成整合越划算。
迷思二：一坪換一坪，完全不吃虧？
位在台北市大安區國父紀念館正對面的「仁愛尚華」，因九二一地震之故，居民自辦更新，因當地房價高，結果可以「一坪換一坪」，但至二○一一年為止，台北市老舊公寓更新專案，尚未有「一坪換一坪」的成功例子。
為什麼要達到一坪換一坪不容易呢？首先，所謂的「一坪換一坪」指的是產權坪數。老舊公寓權狀坪數與實際使用坪數差不多，但都更後的房子一定有公共設施，同樣一間房子，更新前房屋權狀是三十五坪，都更後取得的房屋權狀也是三十五坪，聽起來一樣大，但扣掉防火設施、電梯、停車位等公設，實際使用坪數可是大大縮水。
如果希望坪數可以跟原本一樣，勢必要從容積獎勵來爭取。偏偏容積獎勵並非「每一棟建物都有大獎」，加上地段等評估，大部分的都更建案，其實很難完成一坪換一坪的美夢。
迷思三：投資都更老公寓，保證賺錢？
這幾年常常聽人們談到「投資便宜老舊公寓，等都更賺大錢」的話題。不過，老舊公寓從整合到完成，中間的環節不少，在下手前要先思考以下幾點。1.房價是否漲過頭？
想投資都更的民眾要注意，你買屋時付的是房價，但參與都更計算的是更新前的土地價值，所以投資前一定要注意到土地持分和購屋成本的相互關係。以台北市虎林街的都更案為例，有位住戶在買了一樓店面後，才發現該處即將都更，但建商以土地持分的價格計算後，竟然比原本買入店面的價格還要低，最後演變成「法庭上見」，都更也一再延宕。
2.處於都更的哪個階段？
辦理都更有一定的流程，每一個流程都有需要留意的事情，尤其是投資舊宅更新，要經過買房、參與規畫、分配房子、拆舊屋、蓋新厝後再出售，萬一整合期過長，買房資金又是貸款而來，則要考慮到利息成本；且等到房子分回可以出售，屆時的房價也是考量重點。3.興建容積的多寡？
購買老舊公寓，要注意其原有的法定容積、目前使用的現況容積，以及未來可獲得的都更獎勵容積，這三者的多寡也是未來新大樓總樓地板面積的依據。尤其是需要經過審議的都更獎勵，可能需要建商花錢去買（如公設用地興闢、容積移轉等），或是住戶可能要付出代價（如停車獎勵、公益設施的提供，須供社會大眾使用），將會是影響分配比例的關鍵。迷思四：容積獎勵是都更的萬靈丹？
容積獎勵最早是為了能夠加速老舊社區更新，希望藉由內部（老舊公寓）的改變，讓外部（整體大環境）更美好。但目前大家一味將都更的利基放在容積獎勵上，使都市再發展變成只是小基地的開發，也排擠了真正需要更新的低房價地區、經濟較為弱勢的民眾。
過高的容積，若沒有考量地區公共設施能否負擔，反而會造成都市不經濟的外部化（例如道路、學校不足），苦了一般市民。而過多的容積獎勵，也可能影響住戶的居住品質，並增加額外的管理費負擔。
以帝寶和信義之星這兩個知名的豪宅建案為例，在建築規畫設計時就以爭取最高容積獎勵為目標，交換條件則是必須提供公用停車場、開放式空間。所以，現在你可以將車子停到門禁森嚴的帝寶停車場，一小時只要四十元；也可以大大方方地走進信義之星的街道，門口保全不能把你趕走。
結論是，容積獎勵就像糖果，「糖雖然好吃，但吃太多也是會蛀牙的。」
迷思五：同意都更，越晚表態越有利？
「越晚表態越有利」的邏輯，多半來自於「建商希望趕快順利進行都更，越晚表態的人，就可以和建商談到最好的條件」，但也因此發生幾位釘子戶談不攏的情況，最後建商決定放棄都更，讓期待都更的住戶們美夢破碎。其實，想要用最後表態來增加談判籌碼，不但會讓鄰居對你產生反感，有時反被建商強制執行，偷雞不著蝕把米。尤其若是都更進行順利，整個流程大約要三年左右；萬一不順利，拖個十年也是有可能，這其中的時間成本和心力，對每一位住戶都是精神壓力。
因此，與其想靠「最後表態」來爭取利益，不如一開始就參加每一場會議，合理審視自己的權益，以大多數人的意見為意見，才合乎民主。
如果住戶與建商、住戶與住戶間真的發生都更糾紛，如果不走法院訴訟，或許法院外仲裁（又稱為「解決紛爭替代方式」，Alternated Dispute Resolution，簡稱ＡＤＲ）是一個可以採行的方式。期待政府也能以法院外仲裁的方式，推動一個專門評議裁決都更糾紛的地方，加速都更案件進行。
迷思六：建商不可靠，自己來最好？
很多人認為，都更要「自己來才不會肥水落外人田」，「找建商來，很容易被Ａ」。其實，建商的專業不只是蓋房子，還懂得如何找到更多的獎勵、建物的規畫與掌握品質，對將來蓋好的房子有更好的行銷規畫。
若欲辦理都更的住戶缺乏建築專業，且沒有足夠的時間來處理，不如思考如何把餅做大，找到有信譽品牌的優良建商。如果真的無法信任建商，則不妨由住戶主導，並經由專業的顧問組織，或是中立的協商團體，為住戶進行協商，將更能化解住戶們的不安，縮短都更的時程。
其實，問題的關鍵在於協商機制與信任，建議政府主導建立一個非營利專業組織，提供住戶、建商及政府三方對談平台，一方面可讓問題不再因單向思考造成誤解，更大的意義在於資訊的透明化，讓民眾可以找到信任的來源。
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