購買捷運宅 最常忽略的四大迷思
- 2012-05-16 03:45
- 中時雜誌
- 撰文/李建興
今周刊第804期
「捷運、捷運、捷運，你的名字叫增值！」這已是台北人買房時最大的共識，正因為如此，攤開房地產分類廣告，許多房子都以捷運宅為訴求。但在美麗的話術包裝下，其實暗藏玄機，稍一不慎，就容易誤買被過分高估的捷運地雷屋。逐捷運而居，千萬要睜大眼睛。
建商和房仲賣屋時不能說的祕密
「近捷運板南線，二字頭房價輕鬆入住，三十分鐘快速進入台北市中心！」「雙捷運效應，低價搶進未來捷運宅！」只要一談到賣房子，無論建商、房仲或賣方，都設法藉由捷運鍍金，讓房子賣到好價錢！
但同樣都標榜「捷運宅」，有的可以三年漲一倍，有的房價仍不動如山，讓買主吃了悶虧。這樣的心情，住在新北市的上班族Tony感受尤深。
迷思１：距離定義惹爭議 得以步行時間與動線距離雙重把關
三年前，剛從南部北上工作的Tony，為了尋找一個方便通勤的好住所，決定沿捷運找好房。人生地不熟的他，從諸多房地產廣告中，挑了一則標榜「雙捷運站效應」的物件，和屋主才談了一、兩次，議定了個心儀的價錢，就準備下訂。
但有一天Tony心血來潮，想要體驗與捷運為鄰的滋味，從其中一個捷運站口試著走到他未來的家，沒想到花了十多分鐘，穿遍了大街小巷，才在遠方發現自己的房子。回程時故意改選別的路徑，看看是否會離另一個捷運站較近，不幸的是，又歷經十幾分鐘才滿頭大汗地到達捷運站。他氣急敗壞地找賣方理論，「你不是說雙捷運站嗎？」沒想到屋主竟說：「是雙捷運站啊，但指的是到兩個站一樣距離，我又沒說走多遠？」Tony最後賠了押金收場。現在一提起買房經驗，他總是疾呼：「別被捷運騙了！」
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民表示，嚴格說來，賣方並沒說謊，問題出在捷運宅並沒有統一的認定標準，再加上購屋者對於捷運的資訊掌握不足，而導致許多模糊空間。另外在建商、房仲強力包裝下，買方沒被充分告知，認知出現極大差異，甚至誤觸地雷，「其實大家忽略了，捷運宅美麗的話術下，其實是有『眉角』的！」
張欣民提醒，看到以捷運為訴求的房子時，「小心！別以為統統是黃金！」他指出，雖然有捷運一定是加分的，但加的分數南轅北轍。如何破解捷運宅廣告美麗的外衣，看清真面目，是所有捷運族必學的一課。以下即是本刊整理多位地產及鐵道運輸專家的意見，點出購屋者最常落入的捷運迷思。
首先是「距離的迷思」。正因為捷運能鍍金，因此當買主上門時，賣方最愛提的，就是靠近某捷運站。甚至一攤開預售案地圖，在巧妙的描繪下，從圖上目測，會讓人以為房子離捷運很近。但值得注意的是，一般捷運族所能忍受的合理距離，普遍以走路七分鐘、距離三五○公尺內為限。反觀房仲、建商，卻多半以五百公尺為上限，還不乏把空間拉大到一公里，顯見消費者和建商、房仲對捷運宅的定義，標準差很大。
全國不動產董事長葉春智指出，有些賣方講的距離是直線距離，但實際動線走來卻要花上兩、三倍時間，一旦超出黃金距離，不但買氣和價位相去甚遠，甚至連銀行放款成數都會受到影響。因此建議消費者買房時，一定要實地勘察，拿步行時間和距離雙重把關，以免權益受損。
另一類為「假雙捷運」。葉春智指出，由於捷運站比比皆是，不少物件標榜自己是兩條捷運交會的雙捷運站，或介於兩站中間的雙捷運房，以凸顯房子的價值高於一般捷運宅。但陷阱在於，所謂介於兩站之間，往往未如想像中的位於站與站間的中間點，反而是距離兩站都遠，只不過距離相當。
迷思２：路線設計兩樣情 謹防高架、支線及迂迴捷運線
第二是「硬體的迷思」。張欣民指出，一般人看捷運，往往忽略硬體設計的差異，但這卻是最容易被賣方糊弄的關鍵元素。「高架或地下捷運，對房市產生的效益就大不相同！」他表示，由於高架線容易造成噪音和景觀障礙，房價遠不及地下捷運站。
另外，某些捷運設有延伸支線，但往往得經由主線轉乘，偏偏支線班次較少，搭乘的便利性就不如主線。拿新店支線上的小碧潭站來說，年運量只有鄰近主線上七張站的七分之一。而新莊線和蘆洲線雖然都不是支線，卻由於進入台北市後匯成一線，因此列車必須錯班行駛，使得候車時間要比其他線多出一倍。
有趣的是，就連新莊線和蘆洲線也呈現價值差異。張欣民指出，由於新莊線路線迂迴，由新莊進入台北市中心，得先北行至三重以及北市的民權西路，再往直角轉南接到忠孝新生站轉車，足足繞了一大圈，相較於順向的蘆洲線，效益減半。
「捷運通車後，對蘆洲的房市助益反而比新莊大！」當地的房仲業指出，多數新莊通勤族不願繞遠路，反而循舊模式，搭公車前往板南線新埔站轉搭捷運進城。算一算，同樣到台北車站，搭新莊線要經過十站，板南線卻只要四站，「買捷運宅通勤最好避開迂迴線！」
迷思３：全台充斥類捷運 捷運血統純不純正 效益「差一氣」
第三是「類捷運迷思」。台灣鐵路局局長范植谷指出，為了解決經費不足問題，在交通部主導下，部分都市採取以台鐵捷運化或輕軌捷運等耗資較少的方案替代。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，「這種所謂的『類捷運』，通勤效果與血統純正的『正捷運』是有落差的！」以台鐵捷運化為例，其站距較大、列車班次密度低，相較於捷運每三至五分鐘一班，台鐵捷運化少則八分鐘一班，多則半小時，因此台鐵捷運宅通常不會是捷運族購屋的首選。
永慶不動產新竹關新加盟店經理邱慶瑜，就以今年剛通車的台鐵新竹六家線為例，這一、兩年當地建商紛紛掛上「捷運建案」之名大作宣傳，但由於六家線班次每半小時一班，人氣不如預期。
迷思４：時間認知有落差 用行銷話術包裝偏遠路線
第四是「時間的迷思」。「××分鐘進到台北市！」這是許多新北市郊區捷運建案最常用的行銷話術。以機場捷運為例，號稱三十五分鐘就能從機場到台北車站，但關鍵在於，機場捷運分直達車和普通車，前者三十五分鐘直通台北車站，但只停其中幾個大站，並只行駛到機場。若買房在機場以南到中壢路段，搭直達車後還得在機場站換乘普通車。至於站站都停的普通車，從中壢通勤到台北得花上一個多小時，對於通勤北桃間的乘客，還不如搭高鐵和台鐵。
另外，隨著各大都市紛紛規畫出中長期的捷運藍圖，也讓不少建案拿來大作文章。但徐佳馨認為，由於未來路線常受經費、環評因素左右，輕則延期、改道，重則停建，因此買捷運宅最好選擇既有或已經動工的路線，免得增值不成反套牢。
小心捷運宅４種包裝話術！—買捷運宅該問建商、房仲與賣方的８大問題
話術1：捷運通車在即，把握最後一班列車
該問建商的問題
1.是正統捷運，還是台鐵捷運或輕軌捷運?
2.正確動工或通車時間是？
判斷
台鐵及輕軌等類捷運，雖仍有加分作用，但效益不如正統捷運，拿捏房價宜慎。遠期路線不確定性高，莫急進，宜選近期通車或已動工的標的。
話術2
進台北市××分鐘，低價買進捷運宅
該問建商的問題
1.需要換車或轉車嗎？
2.進台北市是指進台北市境內還是市中心？
判斷
有些郊區捷運非一線進市中心，須多次轉乘，宜將轉乘時間加計。而快速進台北市，必須確定是進市中心，否則效益減半。
話術3
雙捷運站宅，價值倍增
該問建商的問題
1.到兩個捷運站各距離多遠？
2.若為兩條捷運交會，是否會設站？是否為共構站？
判斷
距兩個捷運站皆須在7分鐘合理距離內，才有價值倍增效應；而部分雙捷運線交會，並不設站或不是共構站，亦不具加成作用。
話術4
當捷運的主人，近××捷運站
該問建商的問題
1.實際動線距離(非直線)多遠？
2.步行距離多久？
判斷
最好鎖定在動線距離350公尺至500公尺，且走路７分鐘內。
清楚辨別捷運血統—— 台灣現行四大捷運系統比較
都市捷運
特色
站距：1~1.5公里
候車時間：3~8分鐘
搭乘便利性：高
缺點：施工期長，易造成交通黑暗期。
台鐵捷運
特色
站距：2~4公里
候車時間：8~30分鐘
搭乘便利性：中
缺點：採對時班次，易誤點。
輕軌捷運
特色
站距：0.5~1.5公里
候車時間：3~8分鐘
搭乘便利性：最高
缺點：施工期最短，但車速慢，與公車類似。
機場捷運
特色
站距：2~2.5公里
候車時間：5分鐘
搭乘便利性：中
缺點：以遠距接駁為主，票價較貴。
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