房貸利率走揚的訊號 房市動向的觀察重點
網路地產王
(2013-03-04 15:20)
近前最受矚目的仲消息莫過於中央銀行發布統計顯示，元月五大銀行新增房貸利率飆上1.947%，不但比去年12月上漲0.035個百分點，更創下2009年2月、4年以來的新高紀錄。這則看似不太受到重視的新聞，其實對今年的市場走向可能會起關鍵的作用。
十年來房屋利率一直維持在2%以下，是房市之所以走揚的一大重要因素，而今「五大銀行」包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行和華南銀行，房貸市占率合計近四成，房貸金額與利率的變化，為觀察房市景氣的重要指標。亦即大型銀行房貸額度供不應求、瀕臨滿水位，房貸利率自然「步步高升」。
根據行庫主管指出，目前房貸利率居高不下，反映銀行融資額度有限，也代表銀行擔憂房市風險，刻意拉高放款利率，以達到「以價制量」效果。當然從另一個角度觀察也許房市交易回溫，讓房貸利率也能有條件的推升或許也是原因之一。
根據銀行法規定，銀行承作不動產放款的額度，不得超過存款、金融債發行量的三成。房貸龍頭合作金庫，即因不動產放款瀕臨法定的三成上限，去年第4季被迫宣布，房貸利率全面提高到2.47%起跳，並帶動五大銀行房貸平均利率走揚。
銀行主管說，照此情況發展下去，不排除房貸平均利率，很快就會漲破2%大關；而銀行不願再壓低利率搶客戶，有助房市健全發展。
合作金庫主管也說，今年不動產放款採「總量管制」，除非有客戶還款，才會再承作新案。
合庫去年率先拉高房貸利率自2.47%起跳，土建融2.5%以上，最高超過3%，以價制量。
另外央行也觀察到房市回溫。央行經研處副處長陳一端指出，元月北市房屋移轉棟數為3,769棟，較去年12月增加465棟，新北市為6,448棟，比前一個月增加119棟，房市交投熱絡，可能是反映今年景氣轉佳、經濟復甦，民間購屋意願提升。
但央行對目前房市交投熱絡的情況，並不擔心。因為央行發現，近來台灣的房市買家，以自住、換屋的需求居多，投資的比重反倒下降，顯示財經部會一系列打炒房政策，對抑制投機風氣具有成效。
央行統計顯示，元月新增房貸453.15億元，較上月減少1.08億元，主要是因為年底時會有一波購屋潮，房貸增加量較大所致。整體而言，房市交易是有回溫的跡象。
不過房貸利率走揚固然是增加不動產持有的成本，但今年第一季從國際經濟情勢的變局，日本及韓國競相貶值的貨幣政策讓通膨有了影子，而通膨的保值概念恰好又是房市買氣支撐的主要柱子，因此今年的房市從春節假期的熱絡開場起動，接著又有通膨的影子，看來329檔的房市必然是業者抓住機會的重要檔期，預期推案量必然不減反增，只是不動產是長線投資，長期自有持有固然無損資產價值，但相對高昂的房價對長期投資的風險不可小看。
過去的經驗顯示，房市利率如果在3%左右，仍無損於房市投資的成本壓力，只有超過4%才可能對房市造成一定的壓力，因此就今年央行的控制來觀察，利率要上揚到4%是不太可能，亦即短期內利率的因素還不致於影響房地產市場的走勢，只是長久以來維持在2%以下的房貸利率，在走揚的情況下，對首購族的產品仍應有不小的負擔，對今年以低總價針對首購而推出的產品個案，可能是個不利的條件壓力了。
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