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中市 違建可認購老樹換合法

創全國首例 挨批「為有錢人解套」

2013年03月07日

台中市區舉目可見頂樓加蓋的違建，將可以購買「老樹保存範圍」合法化。圖二為南屯派出所被列管的老樹。翁清雅攝

暴利逃稅 財部決強力抓漏

• 2013-03-05 02:05
• 中國時報
• 【沈婉玉／台北報導】

     都市建地稀少、寸土寸金，不少業者將腦筋動到提高「容積率」上，利用政府各種容積獎勵措施換取容積，大賺一筆卻幾乎不用繳稅。財政部長張盛和表示，政府針對容積暴利已提出「增額容積歸公」、容積銀行等檢討方向；容積買賣利得的獵漏，也將納入今年租稅漏洞防堵計畫中檢討。

     「容積移轉」時，業者先低價購買冷門地段的古蹟或公共設施保留地，捐給政府後取得可移轉容積，再將容積移轉到燙金地段的建案上使用，讓小巷道也可蓋出摩天大樓。一來一往之間獲益可觀，但卻幾乎不用繳稅，儼然形成暴利者逃漏稅的超級大黑洞。

     國稅局官員表示，常見富人利用容積移轉，避繳遺贈稅。因公設地贈與子女免贈與稅，曾有建商購買公設地後贈與給子女，子女再轉贈給地方政府，換取容積獎勵。子女取得容積後，再與父親合建，最後取得共八六○○萬元的售屋款。國稅局發現此種取巧移轉財產的方式，已依實質課稅原則，課徵贈與稅三四○○萬元。

     張盛和表示，容積買賣是近年來新興的案件，不像買賣不動產要到地政事務所辦理產權過戶手續，國稅局只能靠檢舉獲知，逃漏稅的可能性高，今年會將容積移轉所得，列入租稅漏洞防堵計畫中。（系列完）

容積訂價 將設公式

• 2013-03-04 01:16
• 工商時報
• 【記者于國欽／台北報導】

     內政部研商讓捐地換容積的管道落日，屆時建商想增加建物容積，只能向地方政府買，但何時落日？營建署長葉世文昨（3）日表示，須待政府出售容積價格公式拍板後，才會明朗，目前持續和業者溝通中。

     葉世文於農曆年前提出捐地換容積將設落日條款，消息傳出後，引起各界關注。他表示，現行建商要讓建物增加容積（移入容積）可循兩種管道，一是向民間購買公共設施保留地捐給地方政府以換取容積；另外也可直接向政府購買。

     葉世文說，公共設施保留地理應由政府編預算徵收，由於政府沒錢，民眾在政府徵收遙遙無期下只好把地賣給業者，業者經常只以公告現值一、兩成買下，然後捐給地方政府換取容積，外界批評其中有暴利，因此內政部才決定讓這項措施在一定期間後落日，未來業者要買這類容積（移入容積），只能向地方政府買，由政府做莊，不會再那麼便宜。

     葉世文表示，這消息農曆年前經報導後引來不少關切，建商擔心未來跟政府買容積會更貴，依內政部規劃，未來容積的訂價會有一套公式，這套公式目前在商議階段，有很多種算法，外界也有很多意見，必須等公式拍板後，才能確定何時讓「捐地換容積」落日。

     葉世文表示，另外「獎勵容積設上限」一事也引起業者關切，鑑於監察院關切地方政府過度運用容積獎勵，內政部決定修正都更容積獎勵辦法、都市計畫施行細則，將「一般地區」獎勵容積訂在20％（比法定容積多出20％），「都更地區」則訂在50％，但業界希望能調高些，未來上限會訂在什麼水準，也還需進一步協商。

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雙子星破局 第二順位中工議約

【中央社╱台北22日電】

2013.02.22 12:22 pm

雙子星開發案，由於第一優先順位的太極雙星團隊未在期限內完成資金到位，北市府將與第二順位廠商中華工程議約。

雙子星聯開案是台灣史上最大聯開案，北市府捷運局、法務局等單位一直以來都秉持最嚴謹的態度辦理此案，與第一順位的太極雙星團隊進行議約。

捷運局長陳椿亮說，太極雙星團隊在昨天下午5時多、合約期限（21日深夜12時）前的晚間11時42分，兩度以正式公文去函表明會匯款到指定戶頭；但經捷運局今天查核銀行匯款紀錄，最後太極雙星團隊表明的1億美元未在期限前完成匯款。

陳椿亮表示，對於議約不成，將依合約規定沒收太極雙星團隊新台幣1.3億元的押標金，同時北市府也會秉持同樣嚴謹的標準與要求，和第二順位廠商中華工程議約，並給予30天議約時間；若中華工程沒有意願，將和第三順位廠商議約。

資料照片

‧亡國公主與仇人之子的驚世虐戀《udn讀小說》。

【2013/02/22 中央社】

全文網址: 雙子星破局 第二順位中工議約 | 財經焦點 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/7712221.shtml#ixzz2Lbi0xrzk
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壽險買不動產 最快下月解禁

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

2013.02.21 03:17 am

金管會對保險業投資不動產的禁令，最快下月解禁。金管會主委陳裕璋昨（20）日表示，只要壽險公會訂出自律規範，釐清作業方式，不會限制保險業投資不動產。高達3.34兆元的壽險業投資不動產潛在部位，成為挹注今年台灣不動產市場的新活水。

壽險公會下周二（26日）將召開理監事會，討論投資不動產的自律規範，通過後將火速遞交保險局。陳裕璋說，若沒問題就可放行。

同樣受此限制的產險業者，因投資不動產規模遠不及壽險業，除由公會提出自律規範，直接准用壽險業的規範也是選項之一。

金管會保險局於去年11月中旬邀集壽險公司投資主管，當面示意「全面暫停投資不動產」。由於壽險業是商業不動產市場最重要的買家，在金管會下達禁令之後，多起不動產標案紛紛喊停，包括國泰世華銀內湖金融大樓、揚智科技內湖NASA大樓、新光亞太經貿廣場B棟等，市場進入冰凍期。

一旦金管會允許保險業重新投入不動產市場，對商用不動產將形成強力的支撐，活絡可期。不過，金管會去年下達的「金7條」限制還在，也就是投資報酬率要達2.875%等規定，可能會使成交價格下降。

陳裕璋說，去年壽險業搶標不動產搶得很凶，金管會發動專案金檢，發現業者作業上有些改善空間，保險局才會希望壽險公會先去訂自律規範。他還澄清，從沒說要讓壽險業投資不動產「冷卻半年」，只要保險業投資不動產作業規範能明確、能買到較合理價錢，對保險公司、對保戶都是有利的。

金管會今年初也開放保險業可以購買海外不動產。陳裕璋表示，有實際的個案都可以向保險局申請。

圖／經濟日報提供

‧《經濟日報 Plus App》聚焦國內外財經大事，重要訊息不漏接！

【2013/02/21 經濟日報】

全文網址: 壽險買不動產 最快下月解禁 | 財經焦點 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FIN1/7708943.shtml#ixzz2LUGQXIjw
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房屋隔音差 建設公司判賠住戶

【中央社╱台北3日電】

2013.02.03 04:08 pm

8名住戶買屋後，發現隔音效果差，提起訴訟請求建設公司賠償。台灣高等法院認為隔音效果未達最低標準，判建設公司賠償。

根據高院日前公布的判決書，近捷運景安站一處房屋的8名住戶指出，他們買下房屋後，發現隔音效果極差，未具有一般房屋的隔音標準，認為建設公司出售前房屋就有瑕疵，請求賠償。

建設公司則主張，買賣契約並未具體保證須達到如何的隔音效果。

法院一審審理認為，住戶無法證明隔音效果應具備如何的契約約定品質，以及建設公司有何故意不告知瑕疵的情形等，駁回住戶之訴。

高院審理認為，經檢測，建設公司以輕質灌漿牆做隔間牆，未達到應具備的隔音標準，須對住戶負起損害賠償責任，判建設公司賠償8名住戶修復費用各新台幣4萬元，全案不得再上訴。

【2013/02/03 中央社】

全文網址: 房屋隔音差 建設公司判賠住戶 | 法律前線 | 社會新聞 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/SOCIETY/SOC6/7680832.shtml#ixzz2JuV4Cqk0
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容積移轉變革 政府將做莊

2013/01/31

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

圖／經濟日報提供

容積移轉方式將有大變革。營建署長葉世文昨（30）日表示，開發商為了增加建物容積，自行向地主買公共設施保留地，再捐給政府換容積獎勵，未來將改由政府做莊，直接賣容積給開發商，所得專款專用於公共建設。

此外，容積獎勵過往並無上限，為避免浮濫，營建署也正研擬上限，初步規劃一般地區為20%、都更地區為50%。捐地換容積落日與容積獎勵訂上限這2大政策目前正在討論階段，最快上半年就有結果。

建築業界普遍認為，容積移轉限制增多，開發商的成本墊高，可能造成房價上漲；但葉世文認為，房價是由市場供需所決定，容積關係到市容、建物安全、民眾的日照權等，必須經過全面審視與改革。

營建署昨天宣布今年政策重點。葉世文說，今年會全力推動社會住宅，除找出適合的國宅用地來興建之外，也有意運用閒置校舍、營舍等，比方說，老松國小全盛時有1.2萬學生，如今因少子化只有500人，閒置校舍其實可用來當社會住宅，惟仍在研議。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 容積移轉變革 政府將做莊 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=283036#ixzz2JcCnlXc4
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房屋移轉年減9% 雙北降2成

• 2013-02-01 09:14
• 新聞速報
• 【中央社】

     內政部統計去年全年房屋買賣移轉32萬9741棟，年減9%；雙北市衰退約2成，但桃園和高雄逆勢增長，新竹、台中、台南僅衰退個位數。

     去年移轉量跌破33萬棟，為2003年SARS以來最差一年。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，奢侈稅上路後雙北市移轉量明顯減少約2成，台北市僅3萬8571棟，年減23%；新北市6萬9187棟，年減18%。

     六大都會區中，高雄市年移轉量3萬9625棟，年增6%；桃園縣移轉4萬5886棟，年增1%。曾敬德指出，因為區域內有眾多開發與重大公共建設題材，加上桃園升格第六都，外來客與區域買盤穩定。

     另外，新竹、台中、台南等地區，整體表現都優於北部地區。台中市年移轉4萬5906棟，年減8%；台南市2萬924棟，年減2%；新竹縣1萬880棟，年減7%；新竹市1萬1190棟，年減8%。

     曾敬德指出，今年經濟可望逐漸由谷底復甦，加上國際情勢趨於穩定，房市展望與能見度都比2012年好，從去年12月延續到今年1月，市場買氣熱絡，金蛇年開市的329檔期，表現不會太差，預期今年房市應是「北溫南熱」，交易量逐步回溫格局。1020201

國宅都更刺激內需 彭淮南關心

• 2013-01-25 02:06
• 中國時報
• 【黃佩珊、黃琮淵、陳芃／台北報導】

　▲建築業者表示，央行總裁彭淮南關心正義國宅的推案進度。圖為正義大樓更新合建案與一旁的太平洋SOGO百貨形成強烈對比。 （陳信翰攝）

     為因應日圓重貶衝擊，最近中央銀行總裁彭淮南傷透腦筋，除了穩定外匯市場秩序外，還打電話給建築業者，關心台北市正義國宅都更案的推案進度。主導都更案的三圓建設總經理王光祥說，位處北市忠孝東路ＳＯＧＯ百貨旁的正義國宅，是台灣經濟規模最大都更計畫，預計推案金額高達四、五百億元。

     王光祥說，在兩、三周前接到彭淮南的電話，詢問正義國宅都更案為何遲遲不開工？彭淮南認為，大規模的新推案，可以提振內需、刺激經濟成長、提供就業機會。王光祥解釋，這項都更案，因為找來設計帝寶的日本建築大師丹下健三，將原先設計加以變更，再加樓高超過二十層樓，因此，需要通過台北市政府的環境評估，而環評通常耗時八個月，因此，最快明年才能開工。

     王光祥說，彭淮南主動表達願意和台北市長郝龍斌連絡，看看是否能縮短行政流程，好讓推案早日動工。他前幾天在一場聚會中，副總統吳敦義提到彭淮南為了正義國宅都更案打電話給郝龍斌。若台北市政府願意協助的話，環評時間可以大為縮短到六個月，開工期間也會提早。

    　對此，昨晚央行幕僚透露，彭總裁不只關心正義國宅都更案，也關心華光社區都更案，主要是因該都更案可以擴大內需，創造就業機會。

     央行幕僚表示，近年房價飆漲，彭總裁對房價一直很注意，也要求官員定期回報施政成效，只要是有助於經濟成長及人民福祉的計畫，彭總裁都會很關心，都更案也不例外。

     台北市府發言人張其強強調，郝龍斌市長經常就財經議題和彭總裁交換意見，但他不清楚二人是否有就正義國宅都更案交換意見。

6千戶社會住宅來了！

• 2013-01-14 01:19
• 中國時報
• 【王莫昀／台北報導】

     居住正義與籠民問題引發朝野關切，民進黨團提案修正住宅法，提高供給中低收入戶等弱勢族群的社會住宅比例，由現有占公營住宅、獎勵民間興建住宅數量十％提升至卅％。此提案獲台聯與親民黨支持，本周闖關。光以未來主要規劃為公營出租住宅使用的國宅用地一一三公頃計算，成功修法後，社會住宅釋出量即可逾六千戶以上。

     國宅用地統計資料顯示，全台目前國宅用地共一一三公頃（約三十四萬坪）閒置，五都中除台北市外，其他四都都有閒置國宅土地，台南市逾十三萬坪最多，其次是新北市七萬多坪、台中市六萬多坪。新北市土地主要分布在林口、三峽、淡水及中和，台中市則分布在五期、七期以外地區。

     「林口、三峽、淡水、中和等地近年來房價持續上揚，若有千戶左右低價出租住宅問市，肯定會衝擊房屋租購市場！」住商不動產企研室主任徐佳馨說，分析國宅用地區位，台南與台中因房價不高、新增居住需求有限，對社會住宅的倚賴度不高。

     但近年來跨區至雙北市就業、就學人數持續增加，相信在新北市推出社會住宅，應可解決不少青年、低收入戶居住問題，當然也會牽動區內房地產供需與價格走勢。

     內政部雖不支持在住宅法實施初期即修法，大幅提高社會住宅釋出比例，但正檢討將逾百公頃國宅用地興建為出租住宅的可行性。內政部官員表示，這次民進黨團提案修法大幅提高租給中低收入戶等弱勢族群的社會住宅比例，讓內政部「十分擔心」，因社會住宅易衍生周邊鄰里反彈爭議，「落實這麼高（卅％）的比例恐有難度！」

     至於檢討國宅土地做出租住宅使用，營建署正在依居住需求、所在位置、交通建設等條件，評估適合地點。營建署長葉世文指出，營建署正在研提將國宅用地興建為出租住宅方案，並計畫提撥適當比例，開放青年學子或初進入職場的社會新鮮人以低廉價格租用，但為公平性，會設定一至兩年的租用年限，租金水準則會視各地興建成本而定，「但一定會低於市價！」

老年化 房市長期消費性需求將驟減

• 2013-01-05 01:28
• 中國時報
• 蒼弘慈／台北報導

　人口老化與低生育率已逐漸成為一個重大的社會問題，在人口結構改變的情況下，政大商學院信義不動產研究發展中心昨日舉辦「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」研討會，會中指出台灣未來10年人口停滯，65歲以上人口增加150萬人，40年以上屋齡老宅增加200萬戶，將面對「老年化、老宅化」社會問題，且房市長期消費性需求將明顯減少。

　台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文指出，人口結構將會在2015年出現反轉，2030年扶養比達56.1％，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9％，出現人口負債，若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。彭建文表示，長期國內房市將由數量滿足朝向品質滿足調整，現有老舊與功能、設施不佳住宅有相當大改善空間，而未來家庭結構仍以3人的核心家庭為主流，且夫妻、單身、單親的比重持續提升，因此住宅需求以35到45坪的2到3房為主。

　都市更新研究發展基金會執行長丁致成認為，台灣將面臨高齡少子化社會，其衝擊不只是社會福利與財政問題，更帶來都市計畫衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達11,110人共158班，如今只有900餘人共31班。

　丁致成建議，可複製日本經驗，併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。

　住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏則點出，都會區內有「老人住老宅」現象，但他們有先占優勢，擁有的資產在市中心房價較好的區塊，不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長，呈現力不從心。

　薛立敏建議，除了「以房養老」政策以外，另協助有多餘空間的獨居老人，可部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，且老人也有現金可以改善生活。

北市去年房屋移轉量 比SARS還慘

〔記者徐義平／台北報導〕台北市去年十二月不動產買賣移轉共三三○四棟，總計去年全年共三八五七一棟，比二○○三年ＳＡＲＳ期間還低，創十年來新低。房仲分析，應是房價來到相對高點，再加上一連串打房政策，使得整體交易量下滑，相較十年平均移轉棟數五．九萬棟，減幅約三十五％。

共3.8萬棟 創十年以來新低

近幾年房市移轉數量震盪頗為劇烈，尤其二○一一年六月奢侈稅、二○一二年六月高價豪宅的限貸令及二○一二年十月中的實價資訊揭露等，政府接連祭出抑制房價政策，衝擊房市交易量。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在政府多波管制及房價資訊透明化的壓力下，去年房市已到谷底，預期今年將逐步回升，整體成交量應會回穩，但價格要再漲有其難度。

仲介業︰房市今年逐步回溫

去年北市十二個行政區移轉情況，以中山、內湖區的移轉棟數較多，分別為五九一三棟以及四六七三棟，連續兩年蟬聯北市移轉棟數前兩名，表現相較穩定；排名第三則是大安區，全年移轉棟數三六五○棟。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨推測，應是不少置產避險客戶前進大安區，讓大安區買氣加溫，也證明市場上仍有不少熱錢，亟需尋找避險港口。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則指出，近十年的平均移轉棟數約五．九萬棟，去年卻僅有三．八五萬棟，較十年均線衰退三十五％，顯示去年買氣相當低迷。

不過，隨著實價登錄衝擊遞減、奢侈稅二年閉鎖期將屆滿，預期會有較多物件釋出，因此更有議價空間；但價格因買方撐盤力道有限，加上實價資訊揭露，雖無大幅下修機會，也很難有大幅上漲空間。

住宅法上路 每人基本居住水準3.96坪

2012/12/30

【聯合報╱記者何醒邦、李順德／台北報導】

住宅法今起施行，政府不再興建國宅，未來住宅政策將向租屋補貼傾斜，並推動只租不售的社會住宅。圖為台北市萬美街一段「萬樂出租國宅」。 記者鄭清元／攝影

以保障弱勢居住權利為主的「住宅法」，今起正式施行，邁入住宅法元年時代。各項住宅貸款、租金補貼將有法源依據，確保經費不斷炊；協助弱勢租屋的服務平台，以及利用閒置國宅用地推動社會住宅等措施，也將陸續上路。

內政部營建署副署長許文龍說，歷經一年研議配套，政府已訂定出十個住宅法的子法，主要分為住宅補貼、租屋平台、社會住宅三大區塊。其中，為保護居住權利，任何人皆應享有公平居住權利，不得有歧視待遇。

許文龍表示，為防止出現不人道的「籠民」現象，將首度施行「基本居住水準」，平均每人最小居住面積為三．九六坪，未來申請四千元租屋補貼的民眾，所租空間未及三點九六坪，將不予補貼，確保居住品質。

許文龍說，租屋服務平台暫編列一億元經費，以一年內促成至少一千戶為目標，預計明年上半年啟動。營建署長葉世文也說，未來住宅政策將向租屋補貼傾斜，租屋補貼比例將優於住宅貸款補貼。

許文龍說，為建立公平補貼制度，未來地方政府主管機關，至少每三年查核一次住宅補貼請領者的資格，落實公平制度。

許文龍表示，住宅法實施，政府須辦理自建、自購、修繕住宅等貸款利息補貼，以及租屋、簡易修繕住宅等費用補貼。家庭年所得在一定得標準以下（如台北市為一百五十二萬元以下），自建或自購住宅者，最高享有二百廿萬元的低利貸款優惠；修繕住宅有最高八十萬元的低利貸款；簡易修繕住宅費用最高補貼三萬元；弱勢族群可申請每月四千元租金補貼。

他說，因相關預算已有法源依據保障，補貼將不中斷，預計明年上下半年各辦理一次；會以租金與自購住宅補貼為主，各約一萬多戶，盡量維持以往補助水準。

至於「只聞樓梯響」的社會住宅，許文龍說，已通過相關辦法，只租不售的社會住宅，以後可由政府興辦或獎勵民間興辦，都至少需提供一成以上比例出租給弱勢者。

全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 住宅法上路 每人基本居住水準3.96坪 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=280680#ixzz2GUPZrjwd
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景氣不佳，政策又作梗，預售屋前景很不妙。代銷業表示，在四大政策影響下，預料明年將有更多建商放棄預售，改採先建後售或邊建邊售，風光多年的預售屋可能逐漸退燒。

四大政策是換約交易查稅、奢侈稅、預售履約保證機制及國際會計準則 (IFRS)。前3項已上路，IFRS則將於2013年全面適用。

由於預售屋賣的是未來價格，是推升房價上漲的最大動力，一般認為，預售屋減少，過去房價一年大漲3、4成的情況也會減少。建商開價將趨於平實，不會動輒開出區域新高價。

國內建商銷售建案主要有三種方式，包括預售、邊建邊售及先建後售。在中南部，由於民眾買房多為了自住，加上普遍認為房子買了就下跌，對預售屋接受度不高，建商因此多採先建後售，房子蓋好才賣，讓民眾付了錢立刻可入住。

但大台北則截然不同，房子多被認為是投資理財工具，特別是預售屋，更被視為高財務槓桿操作的最佳工具，不只投資客愛不釋手，自住客接受度也高。由於預售好賣，又可將民眾頭期款拿來作為營建資金調度，建商推案大多以預售為主。

也有一些大台北建案採取先建後售，有些是考量控制建材成本，有些是公司傳統，不過多數都是因為認為「賣愈早，賺愈少」，因此選擇先建後售或是邊建邊賣，以增加獲利。

這種情況在今年仍是主流，不過，許多代銷業者認為，明年就會出現變化。永慶建設兼代銷總經理葉凌棋分析，國際景氣下滑是因素之一，另外奢侈稅、預售換約查稅、IFRS以及預售履約保證機制等政策，影響也很大。

奢侈稅方面，由於此一政策讓市場明顯從之前全面看多，轉為多空交戰，甚至看跌，對預售屋影響甚大。預售屋是期貨市場，如果預期未來會跌，不只投資客不想買，自住、置產型的民眾，也不想提早付款買一紙合約。

預售屋如果在交屋前就轉手出售，其實並沒有奢侈稅的問題，不過葉凌棋表示，稅捐機關針對預售屋換約交易強力查稅，殺傷力比奢侈稅還大。許多預售投資客現在根本沒時間到案場看屋，因為都在忙著補稅。

今年5月1日隨著預售契約新制上路的「預售屋履約保證機制」，也明顯降低建商採預售銷售意願。信義代銷協理何胤諭表示，預售履約保證有很多方式，重點都是在開發商預收的款項只能專款專用，不得作為其他資金調度。

如此一來，對不少建商而言，預售變得沒有意義，特別是資金需求較大的中小型建商，反正也動用不了，不如邊建邊售或先建後售，既可控制營造成本，也有機會獲得更多利潤。

預計2013年上路的國際會計準則，也會降低大型建商推出預售案的意願。

IFRS對上市櫃建商最大的影響就是未來認列收入，必須採取全部完工法，也就是要等完工才能入帳，而非過去使用的完工比例認列方式，換言之，預售時即使賣得再好，也無法列為績效，不如先建後售。

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

2013年房市 我很樂觀

• 2012-12-24 01:21
• 工商時報
• 【記者蔡惠芳／專訪】

     冠德建設董事長馬玉山表示，面對2013年，房地產景氣將更穩健、理性，「我個人很樂觀！money supply還是太大！」明年房市將正向發展；冠德也將持續擴大房市版圖，其中信義計畫區BCF案將是冠德的代表作，預計在下一個「5年計劃」完工問世。

     冠德集團掌門人馬玉山，最近「三喜臨門」，先是11月才簽下桃園機場捷運A19站桃園體育園區站的土地開發合約；接著12月15日屏東環球購物中心開幕營運，首度「插旗」南台灣；緊接著信義計畫區冠德興雅BCF超級豪宅案，也將於明年5月動工興建。馬玉山甚至表示，面對2013年，冠德集團更為樂觀。以下是專訪的重要內容：

     問：2012年房市開低走低，接下來怎麼看2013年的房市景氣走勢？

     四大因素 房產不敗

     答：首先，我個人是很樂觀的。我們可以分析幾個面向，第一，我始終堅持一個價值觀：中國人最愛兩樣東西：房地產、黃金，中國人熱愛房地產和黃金的程度，甚於全世界各個民族，儘管現在有些人覺得租房子便宜呀！那為什麼需要買房子？但終究大多數人還是認為擁有房地產，才有安全感，因此始終對房地產情有獨鍾，這是台灣不變的消費行為。

     第二，我們一路從高利率時代走過來，現在只有1.7％、不到2％的貸款利率，簡直是千載難逢的買房機會。

     第三，money supply太豐沛！所有銀行、壽險業手中擁有龐大游資，苦於無適當投資管道可去。我們可以看到央行彭總裁認為明年經濟會復甦的談話；也看到歐債問題終要獲得解決；而美國歐巴馬蟬聯總統後應可望延續既有政策；中國大陸習近平、李克強完成權力接班，也力拚明年經濟成長率要達到8％，這些全球經濟強權的施政方向，預料將有利明年的全球經濟。

     而學者專家普遍預期，到2015年前，美國聯準會還是會維持貨幣量化寬鬆政策，短期內各國政府大印鈔票、提供cash supply的環境，預期還是不變。

     第四，這一年來政策持續打房，但台北市和和新北市房價並沒有下跌，看來這段時間可視為「打底」，房市呈現穩定而不激情，對於後市未嘗不是件好事。

     展望景氣 正向好轉

     因此，我認為2013年的經濟景氣，將會呈現正向好轉。至於明年房市，儘管有些人為干預的政策緊縮措施，還是不可掉以輕心，但總體而言，預料會與今年持平，沒有悲觀的理由。

     因此對於購屋客戶來說，反而在目前房市平穩理性時，擁有更充裕的時間，從容看屋、賞屋、比較行情和品質，理性購屋的時代已經來臨。

明年招商 眷地開發利多 74案600億

• 2012-12-24 01:21
• 中國時報
• 【吳明杰／台北報導】

     軍地釋出，分為營地和眷地，不僅松山機場和舊空總等大面積營地開發外界矚目，連北市精華區眷村改建後留下的眷地開發案，在寸土寸金的台北市一樣搶手。目前軍方將著手的眷地開發有七十四案，光是土地公告市值就高達六百億。

     據了解，軍方明年初將在北市成功高中旁、民權東路三段和大直捷運站三處，推出各佔六百至兩千坪不等的眷地合作開發案。雖然同樣只租不賣，但房地產業都已緊盯目標摩拳擦掌。

     軍方透露，其中將改建為住宅的成功高中旁眷地，佔地一千三百坪，已確定將設定出租地上使用權七十年，預估軍方可以收取二十五億元權利金、每年兩千萬租金納眷改基金之用；另位於民權東路三段旁還有一塊兩千坪的眷地，以及大直捷運站周邊的六百坪眷地，也同樣將做住宅區使用，兩地則設定地上使用權五十年，出租共可獲益三十一億權利金。

     除合作開發外，軍方活化眷地還有公辦都更的方式，其中民權東路散戶眷地佔地達六十二公頃，公告市值就超過一百五十一億，明年初軍方也會著手招商。

     軍方官員指出，與營地開發相同的出租模式，國軍眷地活化也有七十四案將陸續開發，預估總值近六百億，而還未列入處分的眷地面積約還有八百公頃，粗估市價超過兩千億，國防部希望能加速活化這些眷地，以彌補眷改基金的虧損。

     據了解，國防部至今已處分兩百五十案、一千多公頃的眷地，共籌得一千六百億。但因眷村改建過程諸多歷史因素，導致國防部眷改基金仍處於虧損狀態。

     軍方官員解釋說，眷改基金虧損，主因過去曾配合政府消化兩萬多戶餘宅，加上過去眷地不准標售，基金只出不入；但眷村改建工程近尾聲，眷改基金已無大項支出，加上改採出租土地使用權的方式活化收益，眷改基金赤字只會減少不會惡化。

金管會7禁令 火速生效

【經濟日報╱記者李淑慧／台北報導】

2012.11.20 04:07 am

金管會對保險業投資不動產祭出7大控管措施，昨（19）日火速生效。即使符合這7大控管措施，業者能否投入不動產市場，保險局態度也相當保留；市場預期，年底前保險業將全面退出不動產市場投資。

保險業是今年最主要的商辦不動產買家，在保險業者退出後，預期不動產成交價格將大幅滑落。即使保險業明年重返不動產市場，以最低收益率需達2.875%來看，出價能力將大受影響。

另外，保險局新規定投資素地後5年必須興建完成、10年不得移轉所有權，過去像遠雄、宏泰等壽險公司買下素地來興建住宅銷售的情況，以後會消失。

還有，先前中國信託人壽與建商合作購買預售屋，未來將在禁止之列；

包括國泰、新光等多家業者先前買進不動產後，再調高承租戶租金、以符合投資報酬率要求的作法，以後也行不通。

保險局指出，保險業使用的是公眾資金，資產負債必須能相匹配，以維持穩定經營，因而強化保險業投資不動產的監理措施與內控制度。相關措施近期就會發函，但提前在昨天生效。

另針對保險業投資公共建設，保險局說，考量到地上權有一定的使用期間，與一般不動產性質不同，保險業若配合政府公共建設的地上權案件，可以不受素地規定的限制，但須向金管會專案報核。

金管會上周三邀集業者開會相關措施，不到一周時間就生效。保險局副局長張玉煇說，主要是不希望有模糊地帶，給業者明確規定並以新規定來評估投資案。

新規定僅適用生效後案件，不溯既往。上周新光、南山、宏泰、全球在新規定發布前投資不動產，部分還是土地開發案都「逃過一劫」，不適用新規定。

這7項新規定，包括

1.投資收益率一口氣提高3碼，將不得低於2.875%；

2.最低收益率不再給2年緩衝期；

3.投資商用不動產，5年內不得移轉所有權；

4.投資素地除現行開工及申請建造的時程規定外，另增訂「投資前必須先取得承租意向書」、「5年內興建完成」、「10年內不得移轉所有權」等規定。

5.投資不得以董事會概括授權，必須逐案提報董事會通過，但3億元以下可以除外；

6.投資用不動產轉列自用不動產者，同樣受到5年不能移轉的要求；

7.不能投資預售屋。

【2012/11/20 經濟日報】

全文網址: 金管會7禁令 火速生效 | 壽險買樓遭管制 | 財經產業 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/FINANCE/FINS3/7510287.shtml#ixzz2CicnCeFo
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壽險狂買樓 金管會下禁購令

• 2012-11-17 01:31
• 工商時報
• 【記者彭禎伶／台北報導】

     不准再買！金管會保險局昨（16）日緊急召集保險業者，明確要求「年底前不准再買入任何一筆不動產」，由市場上其他資金決定不動產交易價格，目前各壽險公司正在洽談，或已簽訂意向書的不動產交易，一律「暫緩」。

     金管會14日才對保險業祭出「六大不動產管理新措施」，但2天內，南山人壽、宏泰人壽、全球人壽等3家壽險公司就買進68億元不動產。保險局長曾玉瓊昨天緊急召集所有壽險公司及產、壽險公會，明確要求年底前不要再買任何不動產，且各公司不得再對外發表對六大不動產緊箍咒的看法。

     消息人士透露，提高不動產投資最低收益率，即從現行2.125％提高到2.875％，金管會高層「心意已決」，要從投報率約束不斷創新高的不動產價格；至於投資素地10年、投資大樓5年內不得移轉；董事會逐筆授權；不得買預售大樓；買土地要附帶租約意向書；素地5年內必須興建完工等，方向也大致確定，但實施細節可再討論。

     曾玉瓊昨天受訪時明確表示，六大措施一定會推出，且11月底前就會定案，保險局目前仍在做最後意見溝通，將儘快公布最新函令。

     壽險業今年到本月16日為止，投資在不動產金額已逾1,100億元，創歷年新高，其中件數、金額特別集中在8~11月，前7月壽險業投資不動產，包括南山人壽競標世貿二館案才14件、金額543億元，但8月中旬起到11月中，就有高達20件不動產投資案，金額近600億元。

     尤其保險局14日中午才找所有保險公司開會討論新六大不動產管理新措施，南山人壽當天就買進37億元內湖飛天科技大樓，隔天宏泰人壽、全球人壽就買地達30億元。

     雖然上述3家壽險公司都表示已議約多時，只是簽約時間剛好落在這二天，但保險局隨即召開緊急會議，明確要求今年底前，不想再看見任何保險公司再買進任何大樓或土地，議約中的不動產案全數暫停。

• 2012-11-17 01:31
• 中國時報
• 【陳宥臻／台北報導】

     內政部第二波實價登錄資料，昨日公布全台九月二．五萬餘筆，豪宅林立每坪喊價動輒逾二百萬元的信義計畫區，卻出現讓市場跌破眼鏡的價位，其中北市松勇路「台北信義」扣除車位每坪一一三萬元，與開價兩百萬元幾乎是「五折價」，讓業界跌破眼鏡。

     這次台北市最貴成交價在國父紀念館第一排「仁愛晶宮」（現已改名為仁愛麗景），每坪單價一七五萬元，與市場行情相符，房地產業者認為，實價登錄有助開價與成交價漸趨於一致。

     第二波實價登錄資料昨日公開查詢，九月一日至卅日間申請登記的不動產買賣、租賃案件，共計有二.五萬餘件，包括買賣案件二.三萬餘件，租賃二千餘件，總揭露率約七十四％，累計八月及九月可供查詢成交案件資料已有四.四萬餘件。

     據最新實價登錄資訊，九月台北市最貴成交指標案是位處國父紀念館第一排「仁愛麗景」十四樓，面積為一四○.七三坪，成交總價二.二一億元，並有二個停車位，扣除車位後，每坪成交單價約一七五萬元，單價較八月揭露的北市信義區「冠德遠見」每坪一六四萬元價格更高。

     同時，台中最高價指標案則是南屯區的「時代圓滿大廈」，成交單價為每坪五十一.九三萬元。高雄最貴成交豪宅則在美術館區的「文化高峰會」，成交單價每坪四十三.四萬元。

     信義房屋企研室專案經理曾敬德說，實價揭露的結果和公司店頭回報的成交行情大致符合，因此，隨著實價登錄資訊越來越豐富，行情的參考性也越來越高。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，九月實價登錄揭露價格大致符合市場預期，但台北市豪宅始終未見到每坪二百萬元行情，後續值得關注。

     最受矚目的是「台北信義」，扣除車位每坪約一一三萬元，但該建案市場行情每坪有一七○至一八○萬元，甚至有屋主開價每坪二百萬元。

     九月台北市出現九筆破億元的豪宅，分別座落在信義區、中山區、中正區和內湖區；不過，房仲業者指出，這些成交個案中，仍沒有個案每坪單價超出二百萬元，「顯示台北市豪宅喊價可能還是比成交行情高」。

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雲水人間：

如何防止高報？低報？

香港辣招打房 交易跌六成

【經濟日報╱記者蘇珮儀／綜合報導】

2012.11.14 03:18 am

香港政府推出新政打房至今半個月，10大集合住宅周末成交量急跌六成。最新調查資料顯示，政府打房新措施讓市民購屋慾望大減，不敢輕易入市；但熱錢恐將湧入調控較低的商業地產。

正因效果顯著，引發大陸借鑑港澳運用稅費等市場化調控討論，但業內也坦承，新規立即見效與香港透明成熟的房市環境和相對完善的相關制度保障密切相關，難以簡單複製。

美國QE3推出後，為防止熱錢炒作樓市，香港政府10月底隨即加重額外印花稅（SSD）稅率到10%至20%，並將其有效適用期由2年延至3年，同時上調稅率，針對境外人士推出15%買家印花稅（BSD），堵住熱錢湧入住宅，遏止力道強勁，被港民稱為「辣招」。

調控新政可謂立竿見影，發布後迎來的第1個周末房市交易瞬間急凍，二手房市場成交比前1周大跌50%~70%，外地投資客紛取消看房預約、數量下跌近20%，成交接近零。

同時，調閱新政前後3周的周末成交紀錄發現，10大集合住宅交易量萎縮60%，平均每平方英呎價格微升0.25%，呈現量跌價升。

打房新政也實質打擊到香港購房意願，當初新政府上任時市民對樓市信心大為提升，但上月推出兩項穩樓市措施後，比例應聲下跌。據花旗銀行12日公布的「香港市民置業意向調查2012」調查，市民入市意欲由二成四，下降至一成九。

調查指出，市民擔心目前樓價過高、並非置業時機，置產態度轉趨審慎。雖有近半數人預期未來房價將續升，但73%表示現在入市是很差的時機；而認為未來2年樓價將下跌的比例則上升了4%，占35%。

中國經濟網指出，有機構估計，未來6個月，香港房價將下跌10%-15%，租金下降幅度會接近5%。

【2012/11/14 經濟日報】

全文網址: 香港辣招打房 交易跌六成 | 兩岸經貿 | 兩岸台商 | 聯合新聞網 http://udn.com/NEWS/MAINLAND/MAI3/7497440.shtml#ixzz2C9Sk2rRd
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