房市降溫利率飆 建商融資壓力大
2012/03/22
大型行庫紛拉高土建融利率 有的升到3.2% 「不熟客戶不辦」貸款成數降到5成
【聯合報／記者羅兩莎／台北報導】
房市景氣降溫，大型行庫對房市景氣看法趨保守，台銀、土銀、合庫、一銀及華銀等大型行庫紛紛拉高土地及建築融資利率，從2.75%升息到3%，甚至達到3.2%，而且「不熟的客戶不承辦」，建商融資壓力大增。
金融界人士透露，土建融授信條件愈來愈嚴格，除了提高利率，銀行還要看建案銷售率決定放款，土建融利率如果拉到3%以上，「銷售率最好是不低於50%」。
中央銀行今天理監事會議，市場普遍預期，央行利率政策將「不會動」；但是央行不升息，部分大型銀行卻針對土地與建築融資「主動升息」，凸顯房市降溫，銀行放款也愈來愈謹慎，是否進一步緊縮措施，有待觀察。
不動產龍頭銀行土銀董事長王耀興日前預測今年房市「比較保守」，土銀前2個月只做1件金額逾10億元的大額購地貸款，較去年同期大減2成左右。
據了解，目前土銀承做建商土地和建築貸款利率，已從2.50%左右，往上拉到介於2.75%到3%附近。
合庫主管說，由於額度有限，合庫目前只接「熟悉的客戶」，不熟悉的客戶已經不做了，而且儘量壓低成數，融資利率也普遍高於2.50%。
台銀說，除非是該行往來的優良建商，利率仍在3%，其餘大都在3%以上，貸款成數也下調到5成，「因為房市前景不看好，主要是考量到風險。」
華銀也表示，今年承做土建融的案子不多，「只是偶爾做一、兩件」，利率介於2.75%至3%；供給量大的地區，如淡水、八里、林口及三峽等地區利率都超過3%。
華銀貸款成數也往下調，政府打房後，成數降到5成，有些地區甚至只有3成，例如淡海地區如果1坪銷售價是18萬，大概只會貸6至8萬元。
銀行業者表示，目前除台北市地區很好的建案，或信用佳的老牌建商，土建融利率有機會拿到2.5%之外，其餘都提高到2.75%至3%，甚至很多案子都超過3%。
為穩定房市，央行、財政部聯手出擊，1月分北市、新北市房屋移轉棟數年減逾67%；因為對不動產前景看法「有點疑慮」；業者說，為降低風險，銀行紛紛從拉高利率、降低成數至5成等方面下手。
**************
行庫「三不政策」 緊縮房產授信
2012/03/20
【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
大型行庫緊縮不動產授信，祭出「三不政策」，除回收建商用不到的土建融額度、不做同業的分戶貸款外，坪數偏低的小套房貸款，恐怕也會被拒於門外。
土地銀行、合作金庫因土建融瀕臨滿水位，今年開始回收建商土建融額度，特別是已核准，卻遲遲沒動用的部分。合庫銀董事長劉燈城指出，合庫已核准卻未動用的額度高達1,000億元，遠超過剩餘的400~500億元額度，將審慎控管房貸、建築貸款額度。
銀行法規定，銀行不動產授信不得超過存款加金融債的30%上限。合庫不動產放款占比28%，已調查申請額度的建商，若無動撥需要，會回收額度，給其他急需融資的建商。
此外，土地銀行不動產授信比重以52.64%為上限。截至去年底，土銀房貸餘額約6,100多億元，土建融則是2,300億元，總放款餘額近1.7兆，不動產授信比重約51%，以此推算，可承做額度不到550億元。
除回收建商額度外，銀行為拉抬利差，算盤愈打愈精，既然額度有限，自然得挑精揀肥，對在別家銀行辦理土地建築融資的建商，想跑來申請分戶貸款，銀行同樣不受理。
銀行主管說，房貸利率僅1.8%~1.9%，土建融至少有近3%水準，是房貸利率的兩倍，房款額度有限，寧可多做一些土建融，提高存放利差。
銀行不只挑建商，也挑房貸客戶。市場傳出，華南銀行喊出「12坪以下小套房不做」，事實上，許多行庫對小套房授信比一般房貸嚴格，就算願意做，也會降低成數拉高利率。
銀行主管說，當房價轉為空頭時，小套房脫手不易，除非個人信用條件、房屋坐落地點極佳，否則多半不願承做，以免揹上過高風險。
